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（E3）渾南新區(qū)大學(xué)生公寓項目
項目概況：渾南新區(qū)位于沈陽市中心城區(qū)的南部、渾河的南岸。新區(qū)內(nèi)興建的大學(xué)城，由美國大地設(shè)計公司規(guī)劃設(shè)計，占地10平方公里，由校園區(qū)、科學(xué)區(qū)、研究園三個部分組成。校園區(qū)以教學(xué)功能為主，容納5所大學(xué)；科學(xué)區(qū)發(fā)展新產(chǎn)品、新技術(shù)、拓展新的研發(fā)領(lǐng)域；研究園為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供所需的外部環(huán)境及技術(shù)支持。大學(xué)城的建設(shè)，帶動了大學(xué)生居住條件的市場需求，學(xué)生公寓的建設(shè)必須與大學(xué)城建設(shè)同步進行。
在我國眾多大學(xué)城建設(shè)中，大學(xué)生公寓的社會化建設(shè)及社會化管理不但解決了大學(xué)城建設(shè)的資金問題和大學(xué)生生活后勤管理問題，也為新時期大學(xué)建設(shè)闖出了一條新路。經(jīng)過幾年的不斷探索和實踐，大學(xué)生公寓的社會化建設(shè)和社會化管理也逐漸走上正軌。
建設(shè)地點：大學(xué)生公寓項目建于沈陽渾南新區(qū)大學(xué)城內(nèi)。
建設(shè)規(guī)模：渾南新區(qū)大學(xué)城內(nèi)現(xiàn)規(guī)劃5所大學(xué)，沈陽工學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院已基本建成，明年春天即可入駐。根據(jù)需求和規(guī)劃安排，本項目擬建設(shè)27萬平方米大學(xué)公寓，占地10萬平方米左右。
合作方式：大學(xué)生公寓建設(shè)是典型的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理項目，擬按照慣例進行招商。
提出兩種模式供參考和選擇：
1.投資者在開發(fā)建設(shè)后，自行組建物業(yè)公司經(jīng)營管理；管委會在規(guī)劃上給予市場保障；
2.投資者在開發(fā)建設(shè)后，由物業(yè)公司經(jīng)營管理。這時還可以采用兩種不同的方式：①物業(yè)公司購買產(chǎn)權(quán)，包括產(chǎn)權(quán)抵押后“首付款、按揭、分期付款”的方式；②投資方委托物業(yè)公司經(jīng)營，以固定年回報率和固定年限來收回投資，委托期內(nèi)產(chǎn)權(quán)歸投資者所有。管委會同樣在規(guī)劃上給予市場保障。
項目投資：沈陽地區(qū)大學(xué)生公寓的建筑造價為框架結(jié)構(gòu)800元/平方米左右、磚混結(jié)構(gòu)600元/平方米左右。27萬平方米大學(xué)生公寓的投資包括土地成本及其它費用在內(nèi)，約在2.4～2.9億之間�？紤]配套的食堂、浴室、超市、書報店等，總投資在3.8億元人民幣左右。
經(jīng)濟效益分析：27萬平方米大學(xué)生公寓可容納3萬名學(xué)生，目前沈陽地區(qū)學(xué)生公寓收費標(biāo)準(zhǔn)在800～1200元/人?年之間，加上學(xué)生可觀的飲食消費與其他消費，總體上可以取得長期、穩(wěn)定而且比較理想的投資效益。主要的效益不來自于“住”，而來自于3萬名學(xué)生集中居住在一起的各種消費。
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