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穩(wěn)定房?jī)r(jià)有利于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果
2005年5月13日
國(guó)務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。上海證券報(bào)就此采訪了建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)是加強(qiáng)宏觀調(diào)控一項(xiàng)重要任務(wù)
劉志峰說，住房消費(fèi)是現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)居民的主導(dǎo)性消費(fèi)之一。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與解決居民住房問題關(guān)系密切，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題。近兩年來(lái)，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，出現(xiàn)了投資規(guī)模過大、商品住房?jī)r(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。這些問題雖然是局部性、結(jié)構(gòu)性的，但如不及時(shí)加以解決，有可能演化成全局性問題，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
《意見》提出的措施，就是要切實(shí)解決當(dāng)前存在的突出問題，消除市場(chǎng)發(fā)展中的不穩(wěn)定、不健康因素，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。這將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。
劉志峰說，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)多年快速增長(zhǎng)。如果不把握好發(fā)展的節(jié)奏，任其繼續(xù)高速增長(zhǎng)，將會(huì)帶動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模膨脹，加大對(duì)鋼材、水泥等產(chǎn)品的需求，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，增加了投資反彈的壓力，也容易助長(zhǎng)投機(jī)行為，影響金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。
目前房?jī)r(jià)過快上漲有許多不合理因素
在談到目前房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因時(shí)，劉志峰說，原因是多方面的。除了合理因素外，也有許多不合理因素。一是大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。近年來(lái)，銀行存款利率較低，股市低迷，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng)。也有不少境外資金進(jìn)入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是一些地區(qū)投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，投資性購(gòu)房需求迅速擴(kuò)大。一些居民基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資；或者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而提前入市。三是商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，抬高了商品住房的平均價(jià)格。四是部分城市盲目大拆大建，搞不切實(shí)際的形象工程、政績(jī)工程，帶來(lái)大量被動(dòng)性需求。五是市場(chǎng)秩序比較混亂。少數(shù)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
劉志峰說，為遏制期房炒作，國(guó)務(wù)院根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說，房屋在取得房產(chǎn)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)要求實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。
為抑制炒作已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房屋，加大了稅收調(diào)節(jié)力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
明確要求增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)
談到中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)不足問題，劉志峰指出，《意見》提出了四條明確要求：一是強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，落實(shí)此類項(xiàng)目建設(shè)。二是控制這類住房的價(jià)格。三是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度。四是鼓勵(lì)和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房供給。
去年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，有的城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。劉志峰指出，2004年，建設(shè)部等部委印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。但是，這項(xiàng)政策在部分城市沒有得到很好落實(shí)。為增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，《意見》在提出適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)的同時(shí)，要求各地按照《管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)。對(duì)套型面積、銷售價(jià)格、銷售對(duì)象以及開、竣工時(shí)間等提出控制性要求，并在《國(guó)有土地劃撥決定書》中予以明確，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。
對(duì)于如何完善廉租住房制度，劉志峰說，2003年底，建設(shè)部等部門聯(lián)合印發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前從總體看，多數(shù)城市的廉租住房制度建設(shè)還剛剛起步。為此，《意見》提出了三方面要求：一是抓緊開展最低收入家庭基本住房情況調(diào)查，全面掌握需求情況，建立保障對(duì)象檔案。二是根據(jù)廉租住房需求，以財(cái)政預(yù)算安排為主，切實(shí)落實(shí)廉租住房資金來(lái)源，逐步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。三是把廉租住房制度的實(shí)施情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府的目標(biāo)責(zé)任制管理。
稅收調(diào)整不會(huì)增加百姓住房負(fù)擔(dān)
談到此次稅收政策調(diào)整會(huì)不會(huì)增加百姓的住房負(fù)擔(dān)時(shí)，他指出，對(duì)以自住為目的普通住房消費(fèi)，國(guó)家一直是支持的，1999年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策。這次稅收政策主要是調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅政策，實(shí)行優(yōu)惠政策要求的居住期從一年調(diào)整為兩年。但居民為了自住而購(gòu)買的普通住房，一般不會(huì)在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，因此國(guó)家對(duì)中低收入家庭住房消費(fèi)的支持政策基本沒有改變。
他說，由于過去對(duì)什么是普通自用住房沒有嚴(yán)格界定，一些地區(qū)在執(zhí)行中把優(yōu)惠政策擴(kuò)大化了。一些不該享受優(yōu)惠的，甚至連投機(jī)投資性購(gòu)房也享受了。為此，《意見》在要求嚴(yán)肅稅收政策、嚴(yán)格稅收征管的同時(shí)，采取了區(qū)別對(duì)待的辦法，對(duì)享受優(yōu)惠政策的普通住房提出了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
劉志峰介紹說，有關(guān)部門將嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理。沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)和中介資質(zhì)的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介業(yè)務(wù)。對(duì)于那些惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)等行為，必須依法嚴(yán)肅查處；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，要依法從重處罰。
劉志峰指出，《意見》提出的各項(xiàng)措施，都是有利于中低收入家庭的。穩(wěn)定房?jī)r(jià)，本身就是把減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)作為重要的出發(fā)點(diǎn)之一。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，既是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要措施，也是為了滿足中低收入家庭的購(gòu)房需要。整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，可以為購(gòu)房家庭創(chuàng)造一個(gè)放心的住房消費(fèi)環(huán)境。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，可以使更多的困難家庭享受到政府的住房保障。稅收政策的調(diào)整，則更加明確地把稅收優(yōu)惠落實(shí)到中低收入家庭。
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