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房地產(chǎn)調(diào)控能否實現(xiàn)軟著陸至關(guān)重要
2005年5月16日
日前出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，可能會成為中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點的標(biāo)志。
中國經(jīng)濟(jì)失衡的根源之一是房地產(chǎn)市場的過度繁榮，這一認(rèn)識主導(dǎo)了我去年觀察中國經(jīng)濟(jì)問題的宏觀思路。首先，去年導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)過熱的主因之一是投資需求增長過快，而地方政府超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，如城市建設(shè)的造城運動，直接或間接地引發(fā)了投資需求膨脹；其次，經(jīng)濟(jì)活動中最活躍的部分是工業(yè)生產(chǎn)，工業(yè)生產(chǎn)的快速增長往往又與房地產(chǎn)市場的快速膨脹密切相關(guān)，這一點從過熱行業(yè)如鋼鐵、水泥和建筑等的快速增長中可見一斑；再次，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，激發(fā)了貨幣信貸的快速流入，房地產(chǎn)與土地抵押貸款要占到全部貸款總額的50%左右，由此也成為影響非常規(guī)的貨幣信貸刺激政策的一個不可忽視的因素；最后，中國實施宏觀調(diào)控措施以遏制過快增長，過度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成為回避投資及資產(chǎn)風(fēng)險的樂土，在一定程度上會刺激以財富效應(yīng)（目前為房地產(chǎn)升值的財富效應(yīng)）為導(dǎo)向的消費增長，并演化為一種經(jīng)濟(jì)增長的新推動力�？傮w而言，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長的推動力來自房地產(chǎn)業(yè)時，過剩的流動資金流入和信貸規(guī)模擴(kuò)展，使得房地產(chǎn)業(yè)作為增長動力的經(jīng)濟(jì)將承受資產(chǎn)泡沫考驗的巨大風(fēng)險。
以往的經(jīng)驗和宏觀理論告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)需求的快速增長，必然伴隨著大量流動資金涌入和信貸持續(xù)擴(kuò)張，最終會以加速通脹的形式體現(xiàn)出來。盡管目前以CPI作為衡量通脹的基本標(biāo)準(zhǔn)，但如果把房地產(chǎn)價格上漲因素納入到觀察通脹壓力的指標(biāo)體系中，那么，目前中國通脹壓力依然不小。如果再延伸開來，遏制房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，對于目前中國實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是至關(guān)重要的了。
如同股市有周期性波動一樣，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展也必然會產(chǎn)生周期性過剩。房地產(chǎn)業(yè)的財富效應(yīng)必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值高估，而隨著美聯(lián)儲采取緊縮性的貨幣政策（中國也在緊隨其后），利率風(fēng)險的上升，將使得過度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)受到前所未有的考驗。當(dāng)然，目前中國房地產(chǎn)市場對利率變化的反應(yīng)還不那么敏感，我認(rèn)為這主要是由于地方政府的非理性行為和存在房地產(chǎn)超額利潤兩大因素造成的。這里，就引出了為何政府要出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，目標(biāo)之一就是要管住地方政府的非理性行為。至于房地產(chǎn)業(yè)的超額利潤則會隨著房價調(diào)整而自動減少。房地產(chǎn)泡沫的破裂對經(jīng)濟(jì)的影響是非常深遠(yuǎn)的，尤其是對將房地產(chǎn)業(yè)作為推動經(jīng)濟(jì)增長動力之一的中國來說更是如此�，F(xiàn)在，我們正在尋求一個平衡點，既想遏制目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的過熱趨勢，又希望房地產(chǎn)市場的調(diào)整只是一種速度的放緩。這種愿望能否如愿以償呢？從宏觀調(diào)控的效果看，調(diào)控并沒有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速度大幅回落，但卻通過調(diào)整總需求結(jié)構(gòu)部分地達(dá)到了調(diào)控目標(biāo)。如果是這樣的話，我相信這一愿望是可以實現(xiàn)的。這一點從政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終是小心翼翼之中可以看到。但是，與實體經(jīng)濟(jì)不同，具有資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征的房地產(chǎn)業(yè)一旦形成周期性趨勢后，是否能止住或輕易扭轉(zhuǎn)，這是個問題。就目前而言，房產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果仍然是難以確定的。（來源/上海證券報，作者/樂嘉春）
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