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大摩：房地產(chǎn)著陸是升值必要條件
2005年5月17日
摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)師謝國(guó)忠接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，近日中央推出的房地產(chǎn)調(diào)控新政策雖然主旨仍在于為房地產(chǎn)業(yè)降溫，但房地產(chǎn)業(yè)順利“著陸”將成為人民幣匯率改革能夠順利進(jìn)行的條件之一。
謝國(guó)忠指出，目前房地產(chǎn)業(yè)存在普遍過(guò)熱的現(xiàn)象，而這對(duì)于匯改是個(gè)障礙。
“目前無(wú)法預(yù)測(cè)，匯率體制變動(dòng)將引起樓市多大規(guī)模的波動(dòng)。但一旦房地產(chǎn)業(yè)掉下來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)就是個(gè)大問(wèn)題了�！彼粺o(wú)擔(dān)心地說(shuō)。
復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)教授孫立堅(jiān)對(duì)此表示贊同。他認(rèn)為，上述房產(chǎn)新政策可能將一部分投機(jī)在房地產(chǎn)行業(yè)的“熱錢”擠出，從而預(yù)防人民幣匯率改革之后可能出現(xiàn)的一些“后遺癥”。
有關(guān)專家解釋說(shuō)，表面看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策與人民幣匯率改革之間似乎相關(guān)性不大。但是，近一年來(lái)流入境內(nèi)的短期投機(jī)資金，也就是通常所說(shuō)的“熱錢”，隨著人民幣升值預(yù)期的強(qiáng)化日益成為緊密聯(lián)接這二者的“隱形”紐帶。境外資金投資于境內(nèi)房地產(chǎn)的原因就在于期望通過(guò)所持有的房地產(chǎn)價(jià)格上漲以及人民幣升值的“雙保險(xiǎn)”來(lái)達(dá)到高額的投資回報(bào)。
謝國(guó)忠介紹說(shuō)，去年上海樓市銷售總額約為2000億元人民幣，其中一半左右來(lái)自境外，約合120億美元。而據(jù)國(guó)家發(fā)改委的初步統(tǒng)計(jì)，2004年進(jìn)入中國(guó)境內(nèi)的熱錢應(yīng)不少于1000億美元，達(dá)外匯儲(chǔ)備的近1/6。謝國(guó)忠表示，雖然看起來(lái)投資房地產(chǎn)的熱錢比重并不大，但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱問(wèn)題的解決仍將對(duì)匯率改革有一定的幫助。
此前謝國(guó)忠曾發(fā)出警告，稱影響人民幣匯率的另一股力量來(lái)自國(guó)內(nèi)一些與房地產(chǎn)有關(guān)的利益集團(tuán)，因?yàn)樗麄兿Ｍ苿?dòng)人民幣升值來(lái)留住那些推高樓價(jià)的“熱錢”。雖然上述觀點(diǎn)在業(yè)內(nèi)有所爭(zhēng)議，但經(jīng)過(guò)觀察可以發(fā)現(xiàn)，熱錢增加的時(shí)候，國(guó)內(nèi)樓市都出現(xiàn)了有規(guī)律的拉動(dòng)效應(yīng)。
孫立堅(jiān)指出，人民幣匯改對(duì)房產(chǎn)有兩種可能的影響。如果市場(chǎng)認(rèn)為本次匯改是一次性完成的，預(yù)期人民幣升值的投機(jī)資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對(duì)人民幣帶來(lái)新一輪的貶值壓力。相反，如果市場(chǎng)認(rèn)為本次匯改并沒有到位，央行還將逐步調(diào)整，那么更多的境外投機(jī)資本還會(huì)蜂擁而至，這會(huì)引起新一波投資房地產(chǎn)高潮。
因此，在匯率改革之前將投資在房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢趕出，可以在一定程度上減緩其未來(lái)可能帶來(lái)的沖擊。孫立堅(jiān)建議，央行要使用“組合拳”來(lái)應(yīng)對(duì)———先“擠”再“耗”。首先，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將一部分熱錢擠出，而擠不出去的那部分資金由于成本原因，也決不會(huì)有久留的打算。待到遠(yuǎn)期外匯市場(chǎng)上蠢蠢欲動(dòng)的資金也離場(chǎng)之后，人民幣匯率改革“出其不意”的時(shí)機(jī)也就到了。
不過(guò)，謝國(guó)忠強(qiáng)調(diào)，由于本次房產(chǎn)新政策剛推出不久，因此目前很難看出其效果。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，在目前的階段，匯改并不能使中國(guó)對(duì)本輪經(jīng)濟(jì)周期有更好的控制力。而與此同時(shí)，匯改還有很長(zhǎng)的路要走———機(jī)構(gòu)上市要更為透明，金融資產(chǎn)質(zhì)量有待提高，同時(shí)一些稅收優(yōu)惠也應(yīng)該取消。（來(lái)源/每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者/趙頔）
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