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專家預測：今年房價回落 明年降幅加大
中國的房地產(chǎn)業(yè)在“泡沫論”、“崩盤論”等眾多懷疑中走過了2002年，一輪周期性低迷調(diào)整后的房地產(chǎn)業(yè)又將面臨新的考驗。
“2002年房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀態(tài)有三個特點：總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不勻，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)�！�2002年12月，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出。
泡沫綜合癥
房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”，是2002年業(yè)內(nèi)外爭論的焦點。但開發(fā)投資過熱與空置率的攀高，成為了2002年行業(yè)發(fā)展的“撓頭”問題。
投資過熱已引起來自政府和監(jiān)管部門的警惕。國務院總理朱镕基11月份曾指出，“某些城市的房地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，中央會嚴防出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟�！贝撕�，央行提醒各商業(yè)銀行，“要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)”，并要求對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務辦理情況進行檢查。
投資的增長，并沒有給市場注入多少活力。業(yè)內(nèi)人士認為，廣州樓市在持續(xù)走低了3年后已然步入了調(diào)整期；北京市場一改往年的“高姿態(tài)”沉寂了許多；只有上海樓市借申博成功帶來的利好，一路高歌成為2002年最具活力的市場。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前11個月開發(fā)總投資達6228億元，同比增長28.2%，而全國商品房空置面積同比也增長了12.6%，增幅比上年提高了10%。居高不下的空置率已成為埋藏在過熱投資中的“定時炸彈”。
“現(xiàn)階段的商品房市場銷售率有所降低，造成了積壓及空置率上升�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會負責人指出，目前全國空置面積已達到1.25億平方米，空置率為19%，已遠遠超過了國際公認的“警戒線”。
宏觀調(diào)控力度應繼續(xù)加強
政府對行業(yè)的宏觀調(diào)控，是2002年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一主題。而政府部門加大對市場整頓和規(guī)范的力度，是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。
針對房地產(chǎn)市場日益凸現(xiàn)的投資增幅過大、土地供應過量等問題，建設部聯(lián)合國家計委等六部委提出了9條具體意見，要確定與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應的房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給與需求的平衡。要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，完善市場信息披露制度。
日前，全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領導小組辦公室負責人也表示，在2002年整頓和規(guī)范市場秩序的基礎上，2003年將集中整治房地產(chǎn)市場。
“雖然2002年有眾多的調(diào)控措施出臺，但房價和空置率還是繼續(xù)上升，這說明國家在宏觀調(diào)控的力度仍有待加強�！睂＜抑赋�。
2003年1月1日起施行的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》，將有利于調(diào)整目前經(jīng)濟適用房偏少的狀況�！掇k法》明確提出，經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導價，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應。另外，北京市計委還完善了一系列土地開發(fā)管理辦法，有利于穩(wěn)定土地市場的價格，同時也有利于控制北京市場房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲。
外資盼入民資發(fā)力
民間資本成為了2002年房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，首次突破七成的比例。前三個季度，國內(nèi)貸款占資金來源的22.7%，較同期回落了4.5%；而自籌資金1827.3億元，占30.3%；其他資金2731.6億元，占45.2%。
“央行再次將公積金貸款和商業(yè)性貸款的利率下調(diào)，也有效地促進了民間資金的釋放。”業(yè)內(nèi)人士認為，民間資本進入的趨勢將繼續(xù)增強。
外資進入產(chǎn)業(yè)的政策仍沒有松動，但出現(xiàn)了可喜的跡象，產(chǎn)業(yè)基金正在探索外資進入市場的新方式。繼首創(chuàng)與荷蘭國際合資組建的首只合資產(chǎn)業(yè)基金——“中國房地產(chǎn)基金”問世之后，第一只外資房地產(chǎn)基金“精瑞基金”也成功亮相于國內(nèi)。
港臺資本也在2002年掀起了進入內(nèi)地市場的新高潮。香港和黃、新世界等諸多房地產(chǎn)業(yè)巨子，已經(jīng)開始紛紛搶攤京滬市場，發(fā)展高檔的物業(yè)。而上海房價2002年以來的持續(xù)上漲，也離不開臺資的炒作。
中國房地產(chǎn)企業(yè)邁向國際市場在2002年走出了關鍵性的一步。雖然上市禁令的解凍，令眾多的房地產(chǎn)企業(yè)喜出望外，但目前中國證券市場的低迷仍然限制了融資的渠道。北京首創(chuàng)集團、上海復地和SOHO中國等企業(yè)，開始拓展海外資本市場，也使得中國的房地產(chǎn)企業(yè)融資增添了一個新的砝碼。
但商品房價格的持續(xù)上漲，以及空置率不斷地增加，致使產(chǎn)業(yè)顯出了疲態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)能否“涉險過關”？《中國行業(yè)景氣分析報告》認為，“一季度末和二季度初可能是一個轉(zhuǎn)折點，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進入中期調(diào)整�！�
“2003房價將小幅回落，2004年降幅將更大。”國家計委經(jīng)濟研究所王小廣認為，2003年房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)回落，理想的情況是“軟著陸”�！凹粗鸩浇禍�，房地產(chǎn)投資增長最好今年回落到15%的水平，明年再回落到增長10%左右；如果降幅過大，將會對今年的宏觀經(jīng)濟增長造成一定的短期壓力，而宏觀經(jīng)濟增長壓力增大又會對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更大的壓力�！保▏H金融報）
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