|
多云轉(zhuǎn)晴還是陰？2003房地產(chǎn)形勢前瞻
早些時候，房地產(chǎn)還是形勢一片大好，沒想到，新年剛過，面臨的卻是一種不知何去何從的徘徊。
2003是“理性之年”
1月6日，建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上說，2003年要加快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費，迎來中國房地產(chǎn)市場的“理性年”。
2002年快要過去的時候，從北京傳出消息說，2003年全國市場經(jīng)濟秩序整頓的重點是房地產(chǎn)市場秩序。在過去的2002年，房地產(chǎn)市場秩序只是整頓規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的三個重點之一。這一次有關(guān)部門好像只是強調(diào)房地產(chǎn)市場秩序是整頓的重點，并未提及其他行業(yè)。看來，針對房地產(chǎn)市場明年還可能出臺一些治理整頓措施。
汪光燾也表示，今年要繼續(xù)深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，主要查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易活動各個環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。同時要采取有力措施，積極培育和鼓勵住房消費。要進一步放開和搞活住房二級市場，全面清理影響已購公房和經(jīng)濟適用住房上市交易的不合理限制，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通商品住宅尤其是面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
過去的一年，中國房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，2002年1－11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6228億元，同比增長了28.2%。中國人民銀行2002年二季度貨幣執(zhí)行情況報告指出，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接和間接貢獻率共計1.9到2.5個百分點。專家估計2002年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟也可能保持這種貢獻率。但房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中所占的權(quán)重是如此之高，以至于專家擔心這種“一股獨大”的結(jié)構(gòu)，會對經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成潛在的風險。如2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占到全社會投資的比例超過57%，其投資規(guī)模偏大、占固定資產(chǎn)投資比例過大的狀況，就引起了北京市有關(guān)部門的警惕，他們提出2003年要對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進行宏觀調(diào)控，實行總量控制。
一個顯見的事實是，商品房空置數(shù)量幾年來與日俱增。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2002年10月，全國商品房空置量又增長了8.8%，早在8月底，空置總量已超過1.25億平方米。為此，建設(shè)部提出今年將加大空置商品房的處置力度，嚴格控制新建高級公寓、別墅、高檔娛樂設(shè)施等項目。加強對房地產(chǎn)項目的審批管理，嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目。
主管部門希望，通過整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的增長，而不至于激發(fā)更深層的矛盾。
市場過熱令人憂
來自建設(shè)部的消息說，至2002年底，中國城鎮(zhèn)居民的人均住宅建筑面積已超過21.5平方米，80%的城鎮(zhèn)家庭擁有了自有住房。到2005年，中國城市人均住宅建筑面積將達到22平方米，到2010年，達到人均25平方米。從理論上說，未來若干年乃至20年內(nèi)，中國房地產(chǎn)仍將有較大的發(fā)展空間。但這并不表明房地產(chǎn)會以直線上升的形式增長。
2002年12月5日，中國人民銀行透過其官方網(wǎng)站宣布，將對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查。這實際上表明了銀行對房地產(chǎn)貸款的一種擔憂。而這種擔憂在此前的2002年二季度和三季度貨幣執(zhí)行情況報告中已經(jīng)透露，即對“防止在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的過程中滋長經(jīng)濟泡沫”、“警惕房地產(chǎn)泡沫”的再三強調(diào)。
目前中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，這是一個嚴重的問題。央行提出的大檢查即與此有關(guān)。
“什么房地產(chǎn)泡沫？全是你們媒體炒出來的。”一位政府官員如是說。這與北京某著名開發(fā)商的說法驚人的一致。
開發(fā)商也不愿意看到房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，也不愿意聽到有泡沫的說法。如果大家都說有泡沫，中央豈不是非要對房地產(chǎn)用重典？即使有泡沫，寧愿讓它自生自滅，也不要上面來踩滅，否則波及面就大了�？墒牵袥]有泡沫豈是開發(fā)商說了算的？
2002年房地產(chǎn)泡沫的爭論，從年初到年尾，仍然莫衷一是。看來2003年還會“吵吵”下去。不過，吵一吵還是有好處的，至少可以讓某些政府部門和開發(fā)商多一份警惕。
2002年底傳來消息說，杭州、寧波的房地產(chǎn)泡沫愈吹愈大了。在最近的一次杭州冬季房展會上，房價還在漲，甚至是有價無市，有的開發(fā)商又重演了10年前賣圖紙的一幕，據(jù)說還是有很多人搶購。杭甬的“倒房一族”開始活躍起來，據(jù)說有人兩年間最高每平方米賺了2000元。外埠來杭州買房（投資性購房）的越來越多，有的樓號被溫州、麗水等地人“全包”了。這種非同尋常的熱鬧卻讓有的本地開發(fā)商害怕，聲稱要趕緊清完盤逃出杭州去。
上海房價已是連續(xù)兩年以接近10%的速度上漲。一位剛從上海出差回來的同行告訴筆者，上海的商品房租售價格還在一個勁地漲。與此相關(guān)的還有酒店，“你要是當天去訂房，根本就住不上。”這位同行不無憂慮地說，“不知道上海的行情能持續(xù)多久，如果真要是崩盤的話，誰會接下那最后一棒？”
無獨有偶。2002年底，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》明確指出，對于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。
行業(yè)調(diào)整即將到來
國家計委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展室主任王小廣認為，近5年來房地產(chǎn)景氣的原因不是周期性因素，主要是靠體制變化和政策的刺激。由于城市化及城鎮(zhèn)居民生活水平改善等內(nèi)在需求的推動，中國房地產(chǎn)行業(yè)長期看好，將成為推動下一輪宏觀經(jīng)濟繁榮發(fā)展的三大支柱性力量之一。但真正源于需求持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)繁榮時期還未到來。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果是房價虛高，由于實際購買力沒有隨房價而增長，因此很快就將形成明顯的消費斷層。2003年房價將小幅回落，2004年降幅將更大。估計今后兩三年內(nèi)，房價將呈溫和回落態(tài)勢，這是擠泡沫所必須的過程。同時，今年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢。2002年前三季度房地產(chǎn)投資增長29.4%，今年房地產(chǎn)投資增長可能回落到15%左右，而住宅投資增長放慢將更為明顯，可能回落12%以上。與投資相對的是，房地產(chǎn)消費增長將明顯減緩。明年房地產(chǎn)消費增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計商品房消費的增幅將降到16－18%。其中今年開始加速的地區(qū)如山東、上海及部分中西部省區(qū)降幅可能更大。2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大。
2003年會是怎么樣？王小廣認為，2002年可能是一個轉(zhuǎn)折點，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進入中期調(diào)整過程。2002年初及此前一再鼓吹房地產(chǎn)正處于上升期、還有8－10年的繁榮期的孟曉蘇先生（全國帶“國”字頭的最大開發(fā)商老總），最近居然也改口說，房地產(chǎn)有可能提前步入調(diào)整期。
但筆者認為，擔心歸擔心，2003年房地產(chǎn)市場總體不會有大的問題。即使冒出了一些炒房炒地的投資（投機）者，想讓中國房地產(chǎn)重蹈1992、1993年的舊轍，是不可能的了。極少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場剛出現(xiàn)所謂“熱”（可能還不是“過熱”）的苗頭，媒體和專家們在一邊大喊“注意”了，開發(fā)商一害怕，也許有問題也被嚇回去了也未可知。
對開發(fā)商來說，最要緊的是銀行政策。北京一位著名房地產(chǎn)商告訴筆者，如果銀行嚴格執(zhí)行央行2001年“6.26”規(guī)定，如開發(fā)項目必須是在“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”之后才給予貸款，房地產(chǎn)是不會出現(xiàn)太大的問題的。當然，另一位專家也據(jù)此表示，如果央行的房地產(chǎn)金融規(guī)定切實得到了執(zhí)行，那么，不出三年，70%的開發(fā)企業(yè)被淘汰是完全可能的。但誰能說這種淘汰就一定不是好事呢？（中國證券報）
|
