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央行調(diào)整房貸政策能否退燒房價？
2005年3月18日
5年期以上房貸優(yōu)惠利率下限調(diào)高0.20個百分點
房價上漲過快城市首付款比例可提高至30%
就在房地產(chǎn)價格一片漲聲中，央行出臺了以調(diào)高房貸利率、提高首付比例為主要內(nèi)容的房貸新政策，謀求抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風險。
央行決定從3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，住房貸款優(yōu)惠利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。
二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。不過，央行并不指定提高首付比例的地區(qū)。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。
央行認為，本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。央行提醒購房者，未來利率很可能不會像現(xiàn)在這樣低，要掂量著現(xiàn)在的錢袋子和未來的進項量入為出地理性消費。
社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對房貸政策的調(diào)整表示歡迎。他說：“去年底央行加息之后，房地產(chǎn)商紛紛站出來說加息對購房影響不大，但其實不是這樣，加息對購房者來說隱含著利息風險”。
他算了一筆賬：如果利率上升為10%，以復利計算，借款100萬，8年后連本帶息就得200萬。如果購一套房子總額120萬，首期付款20萬，100萬住房按揭，時期30年，以利率10%計算，每月付款880元，那么這筆貸款付款總額為320萬多元。一套房子要支付三套多房子款項。
“一些城市的年青人，二十多歲還單身就貸款買150平方米的房子�！币讘棙s說，在這種高負債的情況下，個人不僅生活質(zhì)量沒有改善，反而為了償還銀行貸款變成了房子的奴隸。
社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，與前兩年央行房地產(chǎn)政策主要針對房地產(chǎn)供給不同，此次央行出臺的政策主要是針對需求方的，能抑制當前房地產(chǎn)投機炒作等“虛假的需求”。
她分析，政策給各個商業(yè)銀行以自主權(quán)——對于銀行來說貸款風險較大的高檔房和炒作房都不應該享受低息政策，老百姓買普通房和自住房則可以享受低息政策。
近幾年來，中國個人住房貸款增長迅猛，個人住房信貸余額直線上升。易憲榮分析，目前國內(nèi)商業(yè)銀行之所以大力追逐個人住房抵押貸款，一方面在于把個人住房貸款看作是商業(yè)銀行風險最低、收益最為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)信貸增加，不良貸款率自然下降；另一方面，希望借助房地產(chǎn)市場的短期繁榮來增加更多的利潤。他認為，央行調(diào)整貸款利率對于控制房貸風險是有利的。央行也表示，將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強風險管理，完善定價機制。
清華大學房地產(chǎn)研究所黃英說，央行此舉能有效抑制房地產(chǎn)的過熱需求。根據(jù)地區(qū)和城市不同而采取差別化策略，這說明央行的差別化策略是深化的。
不過，她也表示，這個政策一方面能夠有效抑制房地產(chǎn)的過度投機，另一方面也會造成房地產(chǎn)的真實有效需求受到抑制，這可能對整個住宅市場的整體需求有負面影響。同時，貸款成本進一步提高，如果國家缺乏有效的金融創(chuàng)新工具，如信托、產(chǎn)業(yè)基金等不能有效建立和合理運用，那么民間融資現(xiàn)象可能會加劇，整個金融市場的風險會加大。
央行房貸新政策對于平抑房價到底能起到多大效果，汪利娜認為效果有限。她說，只有各個地方政府根據(jù)各地的實際情況采取相應的措施，才能起到更好的抑制房價的效果。（來源/經(jīng)濟參考報，作者/趙江山、李佳鵬）
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