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與市場并軌，公平覆蓋整個公有部門
"我有這個感覺，這個房子是我的了"
跟全國絕大多數(shù)公有單位一樣，貴州省財經(jīng)學(xué)院這些年也在按照國家和省里的政策，一步不拉地"房改"。1993年，李成曉老師按"標(biāo)準(zhǔn)價"，買下了她住了8年的房子的"部分產(chǎn)權(quán)"。房子是二室一廳，61平方米，當(dāng)年貴陽市的標(biāo)準(zhǔn)價是220元／平方米，再扣除27年的工齡優(yōu)惠等等和8年的折舊，李老師只從自己的口袋里掏出了8000元。
一年以后，政策變成了按"成本價"買下"全產(chǎn)權(quán)"。1994年貴陽市的成本價是348.5元／平方米，各類優(yōu)惠和折舊當(dāng)然還是要扣除的，李老師補了小2000元。她拿到了"房產(chǎn)證"。但是李老師總覺得房子好像還是學(xué)校的。房子買得便宜，但是這個便宜的"道理"，政策沒有說清楚。李老師教了一輩子數(shù)學(xué)，沒有說清楚的事，她心里不踏實。果不其然，不久之后有個同事要調(diào)離，明明也是"買下"了房子，但是學(xué)校勒令她退房--更糟糕的是，李老師甚至不敢肯定誰更占理。
"房產(chǎn)證上明明寫著你的名字，但是房子卻不是你的，"李老師現(xiàn)在想起來覺得有點滑稽，"能不能留給兒子，能不能賣，怎么個賣法，都不知道，都在等說法"。事實上李老師對這個"說法"并不樂觀，因為在她看來，就這么放開房改房二級市場也不是個好辦法--"沒有分上房的人怎么辦？"
事情到去年一下子變得明朗起來。從去年初開始推行的新的房改方案一舉將房改房租售價格與市場接軌：貴陽市公房依地段分為6級，售價取與商品房價相差無多的經(jīng)濟適用房價，基準(zhǔn)地段即4級地段為1200元／平方米；租價則循國際慣例，取售價的1／150，4級地段為8元／平方米。過去按標(biāo)準(zhǔn)價和成本價購買的公房必須補足與經(jīng)濟適用房價之間的差額（亦稱土地收益金），才能繼承、贈予和交易--很顯然，這才意味著真正的"全產(chǎn)權(quán)"。
李老師的房子就在財經(jīng)學(xué)院附近的宅吉小區(qū)。這里剛好是4級地段，扣除折舊，李老師還需要補交5萬多元的土地收益金。但是李老師不需要從自己的口袋里掏出這么多錢。在將房改房租售價格與市場價接軌的同時，貴州引入了"存量補貼"的概念--將現(xiàn)存公房資產(chǎn)，根據(jù)工齡和職級一次性補貼給現(xiàn)在籍的公有單位員工。李老師是講師，年補貼額為1050元，乘上33年工齡，存量補貼總額近3.5萬元。
新的房改方案將過去與標(biāo)準(zhǔn)價、成本價對應(yīng)的購房款視作房產(chǎn)投資。投資收益率為同期銀行最高儲蓄利率并計算復(fù)利，李老師過去交付的1萬元現(xiàn)在變成了2萬有余。再加上及早補交土地收益金可享受的10%的折扣，李老師自己只掏了2500元就拿到了"交易準(zhǔn)入證"。
李老師的愛人不在貴陽市工作。李老師說如果是雙職工，像他們這個年紀的，存量補貼加在一起七八萬，她這樣的房子，補交土地收益金還花不完。
這個小小的遺憾沒有影響到李老師的情緒。
"我有這個感覺，現(xiàn)在這個房子是我的了，"李老師坐在客廳的大沙發(fā)上，她像是要打住了，突然又想起一句話，"是神圣不可侵犯的了。"
存量補貼：住房不是豬肉
在中國城市的諸項改革中，房改或許是最令人費解的。一方面，早在1980年4月，鄧小平就對房改提出了明確而且堪稱系統(tǒng)的目標(biāo)，這是任何其他城市改革都難以比擬的；另一方面，20年過去了，房改在大多數(shù)城市尤其是大城市，仍然與農(nóng)村的計劃生育一起，并稱政府工作的兩大難題。
"房改難，難就難在要個人拿錢。"貴州省房改辦常務(wù)副主任王桂生言出肺腑，"不是人們不拿錢，是拿不起錢。"
當(dāng)年貴陽市公房租金從1毛提到3毛，按老房改們的說法，"經(jīng)歷了長時間的陣痛"。
提租提不起來，售房走上前臺。但是租金不能與市場并軌，房價又如何能與市場并軌？與全國其他地方一樣，貴州也當(dāng)然地選擇了標(biāo)準(zhǔn)價和成本價售房，它們實質(zhì)一樣，都是低價售房。
但是房子賣出去了，卻不敢放開二級市場。因為此前的福利制分房已然造成了住房的極大不公平，放開二級市場更將進一步放大這種不公平--住戶過去已經(jīng)近乎無償?shù)叵硎芰俗》�，此時又將獲得一筆巨額資產(chǎn)。而對于那些無房戶和住房困難戶尤其是在公有部門長期服務(wù)的無房戶和住房困難戶來說，這樣的房改無疑是第二次剝奪。
事實上由于低價售房沒有引入市場地域差別的概念，住戶之間的可能收益差別就足以使放開二級市場的念頭止步--在北京，同是100平方米的房子，二環(huán)內(nèi)的一套可能價值100萬元，而南四環(huán)的一套可能價值不到30萬元。
"承受力問題"就像一塊裹腳布，房改的目的地明明清晰可見，但就是邁不開大步。不公平、資源浪費、扭曲經(jīng)濟關(guān)系--福利制分房的種種弊端還是那么刺眼，新房還是一幢不拉地被拖進舊體制。二級市場不放開，但在許多大城市，公房私租很快在地下蔓延開來。一些房子多得住不過來的公有單位員工意識到，房客每月奉上的銀子超過了自己的貨幣工資。而一些憤懣的年輕房客發(fā)現(xiàn)，租房市場的供給方里，居然就有僅比自己年紀稍長的同事。
人們真的沒有承受力嗎？貴州房改方案設(shè)計者的回答是：如果繼續(xù)將目光盯在現(xiàn)有公有部門員工收入和單位補貼上，確實沒有承受力。但是我們還擁有積累了幾十年的存量住房資產(chǎn)。換句話說，在增量的基礎(chǔ)上，"我們有多少實物公房，就增加了多大的承受能力"。
分配存量住房資產(chǎn)，就是打開承受力枷鎖的鑰匙。住房不同于豬肉。在過去采取定量配給制度的時期，豬肉也是國家財政間接補貼的基本消費品，在很大程度上也是實物分配。從1985年以來，經(jīng)過幾次"提價、補助"，到90年代初順利過渡為市場調(diào)節(jié)和貨幣化分配。之所以順利，是因為豬肉消費并不需要人們的積累，從財務(wù)術(shù)語上說，完全是"現(xiàn)期收支賬戶"的事情。盡管事實上在配給時代，豬肉也存在著不公平等種種弊端--多消費的人就意味著多拿了補貼，但是這種不公毋需矯正，從今而后在豬肉面前人人平等就可以了。
但是住房價值巨大，作用長期，不得不同時考慮"積累賬戶"和"現(xiàn)期賬戶"。事實上現(xiàn)存公房資產(chǎn)并非天外來物，正是公有部門員工幾十年的創(chuàng)造。眾所周知，公有部門長期實行的是低工資制度，員工工資收入中并不包括或很少包括住房部分。這部分本應(yīng)屬于居民事實上集中使用的工資，是作為福利分房等形式回饋的。從某種意義上可以說，國家在40多年前已經(jīng)建立了一種"大公積金"制度�，F(xiàn)在是兌現(xiàn)公積金買房的時候了。
以貴陽市（包括省直單位）為例，員工約60萬人，人均工齡約25年，人均公房約25平方米，平均折舊約17.5年，按照經(jīng)濟適用房價，公房總資產(chǎn)約120億元。這樣，一個25年工齡的員工（事實上還將加上職級因素）分得近2萬元，這個數(shù)額剛好可以買下這樣的房子：已建成17.5年，25平方米，位于四級地段（基準(zhǔn)地段）。
這種在整個公有部門之間的存量大分配是價值形態(tài)的分配，它并不意味著大搬家。如果一個員工的住房不足其工齡、職級所對應(yīng)的公有部門平均水平，他獲得的補貼是鈔票；反之，如果一個員工的住房超過了其工齡、職級所對應(yīng)的公有部門平均水平，他需要補交的也只是鈔票。
對于房改后的增量部分，貴州的設(shè)計是逐步理入工資。為了筑大住房資金這個蓄水池，眼下的過渡方案是提高單位住房公積金繳交率--原個人住房公積金繳交率仍為5%，單位繳交率則提高至15%。
"這樣的房子，過去想都不敢想"
貴州省畜牧獸醫(yī)學(xué)校地處貴陽市烏當(dāng)區(qū)云錦村，距市區(qū)有40分鐘的車程。這個1956年即建成的學(xué)校不光是地處偏僻，一直到本輪房改之前，它還只有一幢36套成套住房，而它的教職工卻有218人。冀行鍵校長說，過去看到有些單位的房子跟我們這幢36套的房子一樣，卻還嫌不上檔次推倒重修，心里真不是滋味。謝百練副校長則說，建房難，分房更難。這幢36套的房子建成之后，他很長時間睡不了安生覺，夜里上家里說情講道理的"跟走馬燈似的"，房子分完之后還是睡不了安生覺，因為時不時會有人朝家里窗玻璃上扔石頭。
現(xiàn)在他們再也不用為學(xué)校的房子操心了。工齡長、職級高的教職工拿到了一筆數(shù)目不菲的存量補貼，他們中的大部分，甚至把房子買到了區(qū)里和市里。冀行鍵夫婦的存量補貼加起來近6萬元，加上公積金就是6萬多元，他們自己又掏了13萬元，在市里買了一套108平方米的商品房。冀的兩個孩子在市里工作，現(xiàn)在他們都不愁沒地方住了。謝百練夫婦的存量補貼近5萬元，他們自己也掏了6萬元，也把新家安到了市里。
據(jù)說，畜牧獸醫(yī)學(xué)校的教職工特別是老教職工第一次聽說將獲得這么一筆存量補貼時，很多人表示不敢相信�，F(xiàn)在他們都踏踏實實地住上了新居，過去有幸入住"36套"的很多又搬出了，一些年青教職工成了這里的新主人。
在絕大多數(shù)城市，過去住房福利制的時代同時也是單位所有制的時代。一個單位內(nèi)部固然不乏苦樂不均的案例，但不同單位之間則往往達到霄壤之別。一位80年代初畢業(yè)于南開大學(xué)的工程師說，他在貴陽市還有一位大學(xué)同學(xué)，4年前他去同學(xué)家里串過門，后來再也沒去過了。原因很簡單，他自己上趟廁所還要出門，那個同學(xué)卻已經(jīng)分上了有兩個衛(wèi)生間的房子。
貴州方案一舉打破了單位所有制--租售價格與市場并軌，住房存量在整個公有部門之間分配。事實上如果不打破單位所有制，解決存量分配的公平問題，也無法解決與市場并軌的承受力問題，或者更準(zhǔn)確地說，無法解決住房存量少的單位員工的承受力問題，房改又只有走回老路上。并且，貴州省房改辦的官員說得好：憑什么像畜牧獸醫(yī)學(xué)校的教職工就住不上房子，銀行員工就能住那么大的房子？國有銀行派生的每一個權(quán)益，整個國有部門都有份的，甚至全民都有份的。
國有銀行的員工們也多對新方案表現(xiàn)出了足夠的胸襟。貴州省建行房地產(chǎn)信貸部的周兵只有30歲，還沒有結(jié)婚，但是3年前他就獲得單位集資建房（實質(zhì)上也是成本價售房）機會，花3萬多元"買下"了一個80平方米的二室一廳。房子位于富水北路的富水大廈，這是市中心一幢23層的高樓，看上去氣度不凡。
周兵的存量補貼不到1萬元，這樣土地收益金的差額高達6萬元。雖然方案規(guī)定也可以用增量部分慢慢抵扣，但是周兵還是打算及早補交，拿到"交易準(zhǔn)入證"。周兵心里明白，如果對比現(xiàn)在大多數(shù)城市的房改辦法的話，可以說畜牧獸醫(yī)學(xué)校某個無房戶拿到的存量補貼，正是他補交的錢。但是他仍然承認方案是公平合理的。"那是對他們的歷史補償"，他停了一會兒，"以后必須要掙錢，沒什么退路可言了。"
企業(yè)同舟
尹清源沒想到房改還能改到自己頭上。尹清源是貴陽造紙廠的生產(chǎn)車間主任--這個頭銜已經(jīng)沒有什么意義了，因為造紙廠停產(chǎn)了。工人都回了家，尹清源等十幾個人留了下來，準(zhǔn)備"退二進三"。
尹清源一家分到的房子是"干打壘"的房子，這樣的房子是"不適宜出售"的。所以上一波低價售房，跟他沒有什么關(guān)系。后來出來個公積金，跟他還是沒什么關(guān)系--造紙廠工資都發(fā)不出來，還有什么公積金？再后來聽說有外省已經(jīng)啟動新一波"貨幣化分配"，他向外省親戚打聽了一下，得到的回答是貨幣化分配需要財政補貼，所以僅限于行政機關(guān)和財政撥款的事業(yè)單位，企業(yè)自行"參照執(zhí)行"。
大多數(shù)城市的房改方案不得不把公有企業(yè)（包括國有企業(yè)和集體企業(yè)）排除在外。在認可過去低價出售存量公房的基礎(chǔ)上，它們要求已售公房在上市交易時產(chǎn)生的增值部分繳納累進制的稅收（或者說土地收益金），無房戶和住房困難戶發(fā)一次性補貼。此后一律按月發(fā)補貼。
因為已售公房上市交易增值部分稅率（或者說土地收益金率）不可能太高，過去福利制下分房越多的人還是越占便宜，反過來，財政則需要為無房戶和住房困難戶買單。如果不把公有企業(yè)排除在外，這筆大單，財政吃不消。
事實上公有企業(yè)才是公有部門的大頭，一般的估計是，每4個公有部門員工里，就有3個企業(yè)員工。所以有人將大多數(shù)城市的新一輪房改笑稱為"1／4的房改"。尤其是，公有業(yè)中大多數(shù)景況欠佳，它們既是錢少的單位，恰恰也是房少的單位，把它們撂下了，它們自己怎么改？
貴州的方案設(shè)計使得貴陽造紙廠這樣的特困企業(yè)也能夠同車同舟。尹清源的愛人也是造紙廠職工，夫婦兩人的存量補貼加起來有3.1萬多元。趕巧有家房地產(chǎn)開發(fā)商又看中了他們那幢"干打壘"房子的地皮，他們又拿到了2.5萬元拆遷費。他們自己又湊了5萬元，在朝陽洞路挑了一處，買下了一套80平方米的新房。這個地方周圍住的都是老師，尹清源很喜歡�，F(xiàn)在他已經(jīng)拿到了亮晶晶的鑰匙，再等干干地皮就可以搬家了。
貴州方案沒有在解決公有企業(yè)存量問題的同時，一并攬下增量部分--對于貴陽造紙廠這樣的企業(yè)來說，提高公積金繳交率完全是一句空話。從今而后，這就應(yīng)該是單位和員工自己的事了。單位要是繳不起公積金，發(fā)不起工資，員工大可以選擇跳槽。過去還有一個水中月似的分房夢絆著，現(xiàn)在則像另一位造紙廠員工所說，大可以"拔腿就走了"。
"貴陽房地產(chǎn)最火爆"
在各單位管房改管分房的干部看來，新方案推行之后所發(fā)生的種種情狀，真是足以讓他們跌破眼鏡，拍案稱奇。貴陽市公交總公司本來是個住房緊張的單位，在冊職工6300人，成套住房不過700套，每次分房的時候，沒有人不伸手，沒有人不說困難，但是去年新方案推行以來，7名職工退出了前兩年新建的集資房，還有10多戶退出了舊房。各省直單位更是一下子冒出總共1000多套空閑住房。當(dāng)然，它們現(xiàn)在都有了新的主人。省紀委書記夏國華是新方案最熱忱的支持者之一。他說，過去的舉報里頭，"以權(quán)謀房"是比例相當(dāng)大的一類，甚至因為分房分不下來單位停產(chǎn)的都有。新方案一出臺，這些事情一下子不見了。1982、1991和1996年，貴州省曾三次大規(guī)模清房，每次都卓有成績--但是想來此后不會再有第四次了。
這就是市場之手的四兩撥千斤之力。"過去是不占白不占，現(xiàn)在是多住房多花錢，多買1平方米多花1200元，多租1平方米一個月多花8元，"一個單位的后勤處長說，"現(xiàn)在是這個東西管分房。"這位處長過去管房改管分房，現(xiàn)在他負擔(dān)起了單位的整個后勤事務(wù)。
舊房、新房、房改房、商品房，現(xiàn)在所有房地產(chǎn)都變成了市場之手的大舞臺。買下原公房的人有的想換房，尤其是沒有買公房的人和存量補貼有結(jié)余的人拿著存量補貼呼拉拉地沖進了商品房市場。到去年底，貴陽市（包括省直單位）兌現(xiàn)存量補貼現(xiàn)金購買商品房和經(jīng)濟適用房的近3600戶，到現(xiàn)在則已超過6000戶。就像上文描述的大多數(shù)案例一樣，大多數(shù)情況下存量補貼都發(fā)揮了杠桿作用。一個更典型的案例是，一位研究所的教授，兌現(xiàn)存量補貼近5萬元，他自己又投入38萬元，買下了一套價值43萬的高檔住宅。
年輕人也成了這支隊伍中的生力軍。貸款買房是他們現(xiàn)在最熱門的話題。畜牧獸醫(yī)學(xué)校的張小平老師工齡只有3年，存量補貼不到2000元，但是她下決心在市里買了一套近70平米的商品房。她說，過去雖然也知道學(xué)校指望不上，但還是忍不住要指望�，F(xiàn)在政策很明朗了，房子遲早得自己買。另一位年青老師補充說，年青人雖然存量補貼少，但享受增量補貼時間長，老教師用存量補貼買房，我們貸款買房，用增量補貼還貸，道理是一樣的。
房地產(chǎn)開發(fā)商們當(dāng)然跟買房者一樣心情不錯。宏業(yè)房地產(chǎn)公司在臨近花溪的五類地段開發(fā)了一幢80多套的商品房，一個月內(nèi)全部售罄。售樓小姐介紹說，有一套88平方米的三室一廳，因為每間屋子都可以采光，居然出現(xiàn)了4個人同時爭購的場面，爭購演化成爭執(zhí)，后來不得不叫來"110"平息。而潤豐集團在沙沖路開發(fā)的潤豐小區(qū)，二期工程開盤那一天，一下子賣出了50套。
1999貴州全省住房新開工面積488萬平方米，比上年增長64%；貴陽市新開工面積177萬平方米，比上年增長119%。貴陽市個人購商品房56萬平方米，比上年增長111%。幾乎所有房開商都肯定說，今年的形勢還是加速度。
幾乎所有人都將住宅產(chǎn)業(yè)視為中國經(jīng)濟未來數(shù)十年內(nèi)最強勁最可靠的助推器。貴州這個偏處西南的省份，已經(jīng)開始兌現(xiàn)人們的預(yù)期。去年貴州ＧＤＰ增長9個百分點，建設(shè)廳廳長江厥中透露說，其中2個百分點是住宅產(chǎn)業(yè)貢獻的。
宏業(yè)房地產(chǎn)公司的售樓小姐認為這一局面從相當(dāng)大程度上源自房改。她還記得宏業(yè)公司1995年開發(fā)的一個樓盤，只有30多套，卻整整賣了兩年。她說，你要了解貴陽房地產(chǎn)的熱度，到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)處看看那位負責(zé)備案登記的小姐就可以了，我看她累得都快不行了。她的興奮是掩飾不住的：你看中國現(xiàn)在房地產(chǎn)最火爆的地方是哪兒？我看是貴陽！
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