|
上海閔行開發(fā)區(qū)把劣勢(shì)企業(yè)“請(qǐng)”出去
華聲報(bào)訊：據(jù)新華網(wǎng)上海頻道報(bào)道，在國(guó)家級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)中資格最老、地域面積最小的上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，對(duì)開發(fā)區(qū)土地資源不斷實(shí)施精耕細(xì)作、引優(yōu)汰劣，近幾年創(chuàng)造了對(duì)區(qū)內(nèi)劣勢(shì)企業(yè)的廠房和土地進(jìn)行“回購”、重復(fù)使用，以及幫助區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)企業(yè)提高地塊容積率和覆蓋率、實(shí)現(xiàn)“零地塊”招商等兩項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)。
這樣做，既提高了開發(fā)區(qū)土地的利用效率和集約化程度，又進(jìn)一步優(yōu)化了開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升了吸引外資的質(zhì)量和效益。依2004年純工業(yè)用地計(jì)算，閔行開發(fā)區(qū)每平方公里的銷售收入已超過125億元人民幣，上繳稅收超過15億人民幣，累計(jì)吸引投資超過11億美元，人均勞動(dòng)生產(chǎn)率超過81萬元人民幣，在單位面積上惜土如金創(chuàng)造的這些業(yè)績(jī)，都名列國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的前列。
40%企業(yè)創(chuàng)造95%效益，60%企業(yè)處于均勢(shì)、劣勢(shì)狀態(tài)
上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1986年8月由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的，地域面積3.5平方公里。到2004年底，閔行開發(fā)區(qū)已完成大規(guī)模的招商引資工作，土地開發(fā)率達(dá)到100%，引進(jìn)的項(xiàng)目共163個(gè)，來自19個(gè)國(guó)家和地區(qū)，進(jìn)區(qū)項(xiàng)目合同投資額達(dá)到24.59億美元，世界著名跨國(guó)公司投資的項(xiàng)目達(dá)40多家，其中有全球500強(qiáng)企業(yè)34家，大多數(shù)企業(yè)具有層次高、技術(shù)含量高、投資額高、附加值高、投資回報(bào)高的特征。整個(gè)開發(fā)區(qū)的銷售利稅率超過20%。
然而，在總體效益較好的情況下，開發(fā)區(qū)管理部門經(jīng)動(dòng)態(tài)分析也敏銳地發(fā)現(xiàn)了區(qū)內(nèi)企業(yè)間質(zhì)量和效益不均衡狀況。優(yōu)勢(shì)企業(yè)數(shù)量在開發(fā)區(qū)約占40%，而其銷售收入、稅收、關(guān)稅和利潤(rùn)四項(xiàng)指針平均要占開發(fā)區(qū)總指針的95%以上。也就是說，開發(fā)區(qū)內(nèi)有60%的企業(yè)，處于均勢(shì)、甚至劣勢(shì)狀態(tài)。還有一些企業(yè)入?yún)^(qū)后占了土地，卻長(zhǎng)期沒有立項(xiàng)，土地處于閑置狀態(tài)。如1987年進(jìn)入開發(fā)區(qū)的上海五洲針織有限公司，廠房建筑面積11186平方米，占地面積8219平方米，投資額為522萬美元，由于紡織業(yè)不景氣，公司長(zhǎng)期處于停產(chǎn)狀態(tài)。又如1993年進(jìn)入開發(fā)區(qū)的中外合資上海聯(lián)合利華有限公司，廠房建筑面積14000平方米，占地面積50000平方米，投資額為12000萬美元，公司逐步把業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到合肥以后，自2003年起基本處于停產(chǎn)狀態(tài)。
創(chuàng)造六種回購?fù)恋胤绞�，已回購再利用土�?3萬平方米
為了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，需要把這些劣勢(shì)企業(yè)“請(qǐng)出”開發(fā)區(qū)；但這些企業(yè)同開發(fā)區(qū)的土地使用合同又未到期。要遷出這些企業(yè)，面臨法律難題。開發(fā)區(qū)決定利用這些年的利潤(rùn)積累，采用“重點(diǎn)突破，一企一策”的辦法，在法律框架內(nèi)，逐一破解回購劣勢(shì)企業(yè)土地的難題。截至2005年3月，開發(fā)區(qū)累計(jì)回購廠房約22萬平方米，回購再利用的土地約33萬平方米，占開發(fā)區(qū)可利用土地的15%。
據(jù)了解，閔行開發(fā)區(qū)“請(qǐng)出”劣勢(shì)企業(yè)的方式有調(diào)整回購、動(dòng)遷回購、拍賣回購、協(xié)議回購、違約回購、合資到期回購等六種。在開發(fā)區(qū)設(shè)立之初，曾有一些地塊租給外單位作倉儲(chǔ)之用；在土地開發(fā)率幾近100%以后，寸土寸金的地塊用作倉儲(chǔ)顯然極不合理。開發(fā)區(qū)管理部門向這些單位曉之以理、動(dòng)之以情，過細(xì)地幫助他們遷出開發(fā)區(qū)，將調(diào)整回購的這些地塊供YKK、圣戈班等世界500強(qiáng)企業(yè)發(fā)展之用。
每回購一筆土地，都經(jīng)過異常艱苦細(xì)致的工作
除了開發(fā)區(qū)第一家企業(yè)環(huán)球玩具公司是2004年4月合資20年到期被回購的以外，開發(fā)區(qū)每回購一筆土地、廠房，都經(jīng)過異常艱苦細(xì)致的工作。如上海太平洋陶瓷有限公司因資不低債，長(zhǎng)期停產(chǎn)，房產(chǎn)抵押給了銀行，2002年開發(fā)區(qū)以190多萬元的價(jià)格和注銷800多萬元應(yīng)收帳款的代價(jià)，在法院拍賣時(shí)回購了該公司的地塊，作為開發(fā)區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)企業(yè)德克液壓技術(shù)（上海）有限公司的擴(kuò)大再生產(chǎn)使用，使這家企業(yè)的銷售收入、稅收、利潤(rùn)2004年比2002年翻一番。長(zhǎng)期處于停產(chǎn)狀態(tài)的五洲針織公司，其土地廠房也是同樣通過拍賣形式回購的。開發(fā)區(qū)管理部門摸準(zhǔn)聯(lián)合利華公司已決意把發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到外地以后，通過談判在2005年初協(xié)議回購了聯(lián)合利華公司的廠房土地，在這一地塊引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)ABB公司投資項(xiàng)目，從而與已入園區(qū)的ABB低壓電機(jī)項(xiàng)目形成一個(gè)ABB產(chǎn)業(yè)集群。
2003年，中外合資富士施樂復(fù)印機(jī)公司提出要在原址擴(kuò)大并增資10億日元，建設(shè)第二工廠。開發(fā)區(qū)認(rèn)為，該企業(yè)周圍的5家企業(yè)，效益都不理想。為了富士施樂復(fù)印機(jī)公司的擴(kuò)產(chǎn)，開發(fā)區(qū)管理方逐一上門做說服工作，對(duì)這5家企業(yè)的13000多平方米廠房和8000平方米的土地展開了難度很大的置換和動(dòng)遷。他們針對(duì)5家企業(yè)的不同需要采取相應(yīng)的措施，提出可行的方案，或給動(dòng)遷企業(yè)以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，或幫助企業(yè)另外尋找合適的地塊，或給予一定期限的免費(fèi)倉庫等等，終于圓滿地與各企業(yè)簽訂了相關(guān)的廠房、場(chǎng)地補(bǔ)償和房屋拆遷等總計(jì)20多項(xiàng)協(xié)議。上海富士施樂復(fù)印機(jī)公司第二工廠擴(kuò)大投產(chǎn)后，復(fù)印機(jī)年生產(chǎn)能力即從9萬臺(tái)躍升至30萬臺(tái)，年銷售額將增加至30億元左右，實(shí)現(xiàn)了在同一地塊上高得多的產(chǎn)出。
提高地塊覆蓋率、容積率，實(shí)現(xiàn)“零地塊”招商
上海閔行開發(fā)區(qū)另一項(xiàng)提高土地利用效率的經(jīng)驗(yàn)是：通過落實(shí)政策，實(shí)現(xiàn)“零地塊”招商。開發(fā)區(qū)管理方兵分幾路，積極向區(qū)內(nèi)所有外資企業(yè)宣傳市政府新近發(fā)布的《上海市對(duì)郊區(qū)工業(yè)用地的規(guī)劃》，該規(guī)劃將覆蓋率從0.4調(diào)整為0.5、容積率從1.0調(diào)整為1.5，通過提高地塊的容積率和覆蓋率，幫助企業(yè)在不增場(chǎng)地的情況下擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。外商獨(dú)資企業(yè)上海吉田拉鏈有限公司因生產(chǎn)擴(kuò)大，需要增加污水處理設(shè)備和倉庫，為此開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門及時(shí)上門實(shí)地考察，積極出主意，通過幫助企業(yè)調(diào)整綠化布局，提高現(xiàn)有的土地覆蓋率，不增加土地就新建了7000平方米廠房，滿足了企業(yè)增產(chǎn)增能的需要。該企業(yè)2004年生產(chǎn)拉練約4億條，排名世界第4；到2008年將達(dá)到年生產(chǎn)13億條拉練的能力，成為世界上最大的拉練生產(chǎn)企業(yè)。閔行開發(fā)區(qū)準(zhǔn)備通過這種方式，二、三年內(nèi)再提高土地的集約利用率十個(gè)百分點(diǎn)。
集約化利用土地，使閔行開發(fā)區(qū)開發(fā)效率達(dá)到1：24，即閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司累計(jì)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入約10億元，而開發(fā)區(qū)累計(jì)上繳稅收240.45億元，等于投資一個(gè)閔行開發(fā)區(qū)，創(chuàng)造了24個(gè)閔行開發(fā)區(qū)，為國(guó)家積累了可觀的優(yōu)質(zhì)國(guó)有資產(chǎn)。
|
