由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低，造成各類海外置業(yè)中介公司充斥市場(chǎng)，良莠不齊，甚至存在業(yè)務(wù)多重轉(zhuǎn)包等問題。這一切的根源，還是要?dú)w結(jié)到行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，投資者缺乏境內(nèi)外環(huán)境信息的對(duì)稱評(píng)估

　　□　本報(bào)記者 趙麗

　　□　本報(bào)實(shí)習(xí)生 王玉風(fēng)

　　“一失足成千古恨。或許我的經(jīng)歷能讓癡迷于海外買房的人更加清醒。”

　　4月11日，北京白領(lǐng)楊慧茹給記者發(fā)來這樣一條短信。

　　聽信朋友介紹，海外買房，后續(xù)賣房無人管理，造成重大損失。這大概可以概括楊慧茹海外買房的主要經(jīng)歷。

　　近年來，中國(guó)對(duì)外置業(yè)投資額不斷攀升。隨之興起的，還有海外房產(chǎn)中介行業(yè)。然而，由于市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低，很多不合乎規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)也混雜其中，伴隨市場(chǎng)一起野蠻生長(zhǎng)，從而衍生出供求雙方信息不對(duì)稱導(dǎo)致的不透明和多重中介等“陰招”。

　　朋友不靠譜

　　至今，楊慧茹也沒弄明白，自己到底有沒有通過房產(chǎn)中介買房。

　　首先，出場(chǎng)人物大概有這樣幾個(gè)人：

　　買房人——楊慧茹；

　　介紹人——楊慧茹父母朋友的女兒王某，王某家族在澳洲擁有永久居民身份。

　　轉(zhuǎn)手人——因?yàn)闂罨廴阆胭?gòu)買的房屋沒有通過澳洲外國(guó)投資審批委員會(huì)認(rèn)可，所以只能由有澳洲身份的人購(gòu)買。經(jīng)介紹，王某的男朋友成為最合適人選，王某的男朋友先買了楊慧茹看好的房屋，之后私下找了個(gè)過戶師轉(zhuǎn)名給了楊慧茹。

　　就這樣，正因?yàn)檫@種朋友關(guān)系，楊慧茹在對(duì)房子的細(xì)節(jié)幾乎一無所知的情況下，在墨爾本買了兩個(gè)樓花。

　　“我原本是想買兩套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再賣一套出去，結(jié)果根本拿不到永久居民身份。”楊慧茹向記者介紹說，自己在海外買房，完全是聽信了朋友、朋友的朋友介紹。不過，楊慧茹想把兩套房子賣掉，也不容易。

　　王某與男朋友分手后回國(guó)，楊慧茹在澳洲找不到一個(gè)平臺(tái)幫她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本無法溝通買賣房屋的事宜?！睏罨廴阏f。

　　“其實(shí)，這件事并非個(gè)案。有不少人通過海外中介或朋友在海外購(gòu)房，近來，有不少客戶請(qǐng)我們幫忙處理這些房產(chǎn)?！痹诒本氖潞Ｍ夥慨a(chǎn)工作的鐘欣欣告訴記者，在海外購(gòu)房熱潮中，很多購(gòu)房者都認(rèn)為在當(dāng)?shù)赜信笥?，就可以拿到更好的樓盤，也更可靠。然而，這些所謂的朋友只是個(gè)人或者小公司，可能干兩年就消失了，甚至賺一筆傭金就找不到人了?！霸诤Ｍ赓I房，找個(gè)好中介和好經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要，一個(gè)好中介可以幫你省去很多麻煩，哪怕交易完成后也能幫助出租管理”。

　　中介不合規(guī)

　　不過，房產(chǎn)中介就值得信任嗎？

　　據(jù)鏈家海外事業(yè)部總經(jīng)理時(shí)今強(qiáng)介紹，國(guó)人海外置業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入第二階段?！暗谝浑A段就是前十年、十五年，在海外購(gòu)房的都是非富即貴的客戶，買的房產(chǎn)標(biāo)的額相當(dāng)高，一般是購(gòu)買當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑，買別墅就買最好的，買酒店就買最貴的。發(fā)展至今，越來越多的購(gòu)房者是中上收入階層，或者說是中產(chǎn)階級(jí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在有10%的中產(chǎn)階級(jí)有意在海外置業(yè)，但問題是并非每個(gè)人都有實(shí)力和準(zhǔn)確認(rèn)知度來達(dá)到海外置業(yè)的水平”。

　　“海外置業(yè)中介的發(fā)展屬于初級(jí)階段，良莠不齊。從目前來看，中國(guó)人在海外購(gòu)置的房產(chǎn)90%以上都不是通過中國(guó)房產(chǎn)中介進(jìn)行的，都是通過海外當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人?？蛻粼诤Ｍ庵脴I(yè)無外乎要解決兩個(gè)痛點(diǎn)，一個(gè)是信任度，一個(gè)是專業(yè)度。專業(yè)度就是剛剛提到的，他們可能不了解整個(gè)置業(yè)的流程?！睍r(shí)今強(qiáng)說。

　　據(jù)介紹，近年來，在參與購(gòu)房移民的投資者中，很多人花費(fèi)幾百萬元在海外購(gòu)置房產(chǎn)，卻出現(xiàn)了房產(chǎn)被開發(fā)商抵押給銀行、被蒙騙入住等問題。一些無良中介往往利用投資者不了解行業(yè)、不了解當(dāng)?shù)卣?、語(yǔ)言能力不足、海外維權(quán)困難等劣勢(shì)欺瞞投資者，使投資者蒙受重大損失，但中介卻能逃避法律責(zé)任。

　　對(duì)此，時(shí)今強(qiáng)說，對(duì)海外置業(yè)進(jìn)行監(jiān)管是一個(gè)雙方配合的事情，國(guó)內(nèi)企業(yè)要正常地接受建委、房地產(chǎn)管理局以及相關(guān)中介協(xié)會(huì)的管理，“在海外執(zhí)業(yè)，首先要取得當(dāng)?shù)氐馁Y質(zhì)和執(zhí)照”。

　　“不可否認(rèn)，目前的確存在行業(yè)亂象，也就是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及專業(yè)不到位的問題，由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低，造成各類公司并存，市場(chǎng)良莠不齊，甚至存在業(yè)務(wù)多重轉(zhuǎn)包等問題?！睍r(shí)今強(qiáng)說，造成這些問題的原因主要是信息不對(duì)稱、專業(yè)度有差異。

　　“關(guān)于這個(gè)行業(yè)亂象，我再舉兩個(gè)例子，第一個(gè)就是稱在歐洲一些國(guó)家買房產(chǎn)送移民之類，這確實(shí)是一個(gè)比較大的陷阱，號(hào)稱交上50歐元就可以移民葡萄牙、西班牙、希臘，取得這些國(guó)家的移民身份?！睍r(shí)今強(qiáng)說，“還有一種就是所謂的50萬元人民幣買一套房子，但那套房子最多值25萬元，剩下的都被房產(chǎn)中介分了，業(yè)內(nèi)人都知道這種情況，但購(gòu)房者不知道，這也是信息不對(duì)稱的表現(xiàn)?！?/p>

　　在海外從事多年海外置業(yè)顧問的林光旭告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，由于信息不對(duì)稱，甚至發(fā)生過簽訂合同后，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰、房產(chǎn)欠有債務(wù)等問題，還有個(gè)別信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司扣押國(guó)內(nèi)買主的定金，卷走客戶資金。

　　“這一切的根源，還是要?dú)w結(jié)到行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，投資者缺乏有效執(zhí)行程序和效果參照，更缺乏境內(nèi)外環(huán)境信息的對(duì)稱評(píng)估?！币幻辉竿嘎渡矸莸臉I(yè)內(nèi)人士說。

　　對(duì)此，時(shí)今強(qiáng)表示，其實(shí)我國(guó)關(guān)于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的法規(guī)是相當(dāng)健全的，“但是購(gòu)房者并不了解相關(guān)制度，就會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，購(gòu)房者一聽說某個(gè)人能辦就去找他辦了，結(jié)果被騙，吃啞巴虧。解決這個(gè)問題需要規(guī)范市場(chǎng)，還需要信息公開，通過各方努力，假以時(shí)日才能有好的結(jié)果”。

　　購(gòu)房“雙刃劍”

　　從美國(guó)返回上海，田凱立即聯(lián)系自己的房產(chǎn)顧問，準(zhǔn)備下一輪的房屋篩選。不過，這樣的篩選只能先在網(wǎng)上進(jìn)行，因?yàn)橘I房地點(diǎn)是大洋彼岸的美國(guó)。

　　“我這次專程去美國(guó)，本來是要直接出手買房子的，但誰(shuí)知晚到一步，看好的房子已經(jīng)被人買走了?！睂?duì)于此次美國(guó)的買房之旅，目前就職于一家外資銀行、年薪超過百萬元的田凱很無奈，“搶”他房子的也是中國(guó)人。

　　然而，對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者來說，不論其目的是投資還是移民，甚至近期開始流行的“異地養(yǎng)老”，海外買房都可能是“看上去很美”。

　　幾年前，傳出“美國(guó)底特律破產(chǎn)，一雙鞋錢能換兩套房”消息之時(shí)，上千人報(bào)名參加底特律抄底搶房團(tuán)。對(duì)于這一情形，已經(jīng)定居在美國(guó)的北京人張?zhí)┙o記者發(fā)來這樣的短信：“如果底特律房產(chǎn)真有很高的投資價(jià)值，當(dāng)?shù)氐拿绹?guó)人自然也將聞風(fēng)而至，哪里還有真貨等著大洋彼岸的中國(guó)人?！?/p>

　　在接下來的電子郵件中，張?zhí)┯靡贿B串嘆號(hào)向記者表達(dá)了對(duì)不了解當(dāng)?shù)鼗揪謩?shì)“沖動(dòng)性”購(gòu)房的擔(dān)心：底特律的房子的確屬于“白菜價(jià)”，但白給也不敢要。當(dāng)?shù)刂伟膊缓?，犯罪率又高。如果你買了房子，萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些并不了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，就想圖便宜去美國(guó)買房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現(xiàn)任何問題，全得由房主負(fù)責(zé)。盡管不同州的法律不盡相同，但基本上都傾向于保護(hù)租客的利益。如果人不在美國(guó)，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時(shí)修繕，等到的就是法院的傳票。

　　與此同時(shí)，若不了解購(gòu)房地的種種政策，也會(huì)遭遇尷尬。在采訪中，記者注意到，很多有在海外購(gòu)房計(jì)劃的人均希望能以貸款的方式交付購(gòu)房款。

　　不過，專業(yè)經(jīng)紀(jì)人朱玉告訴記者，以美國(guó)為例，美國(guó)申請(qǐng)貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大。通常美國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國(guó)公民或永久居民，“當(dāng)海外其他身份買家想要申請(qǐng)貸款買房時(shí)，首付得增加，獲批率才會(huì)增加”。但究竟增加到多少，并沒有硬性要求，“也并不是每家機(jī)構(gòu)都會(huì)提供此類貸款，通常是在有大量移民的國(guó)際性大城市才會(huì)有這類提供貸款的機(jī)構(gòu)”。

　　同時(shí)，北京律師徐瑩向記者介紹說，海外置業(yè)面臨的其他法律風(fēng)險(xiǎn)同樣不能小視。

　　“很多購(gòu)房者對(duì)房屋所在地的法律政策沒有了解，而很多國(guó)家或地區(qū)對(duì)房產(chǎn)有不同規(guī)定，如空置房屋取得時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買房屋后自己不入住的房屋不能長(zhǎng)期空置等?！毙飕撜f，還需要了解購(gòu)買房屋的稅務(wù)承擔(dān)，海外很多國(guó)家房?jī)r(jià)不高，但是在購(gòu)房、持有以及出售環(huán)節(jié)，可能付出很高稅費(fèi)以及交易費(fèi)成本。

　　制圖/李曉軍