中國(guó)僑網(wǎng)5月9日電 據(jù)英國(guó)《英中時(shí)報(bào)》報(bào)道，香港人C先生希望在退休后能到蘇格蘭和老伴開始全新的生活，于是將自己和老伴積攢多年的80,000鎊養(yǎng)老金投資到位于蘇格蘭Gorbals的一家棄置酒吧，希望能將這個(gè)酒吧改造成當(dāng)?shù)氐谝患宜厥持胁宛^，然而，購(gòu)下這處房產(chǎn)后，他們忽然收到一紙信函，要求他們?cè)僦Ц兑还P高達(dá)175,000英鎊的建筑維修費(fèi)。這頓時(shí)使他們退休后的生活夢(mèng)想變得懸而未決……

　　高額維修費(fèi)

　　今年55歲，來(lái)自香港的C先生和老伴K于2013年從一家香港的中日電器公司退休，他們萌生了到蘇格蘭開中餐館的想法。他們于2013年8月首次飛到蘇格蘭尋找適合開餐館的投資房產(chǎn)，并同時(shí)聯(lián)系了一家名為Buchanan MacLeo的格拉斯哥當(dāng)?shù)芈蓭熕鶠樗麄儗ふ曳慨a(chǎn)提供專業(yè)幫助和建議。

　　同年10月， C先生和老伴在Buchanan MacLeo律所的介紹下，相中了這家位于蘇格蘭Gorbals拐角處的名為Glawegian的棄置酒吧，并很快通過(guò)房產(chǎn)競(jìng)拍的形式以80,000英鎊的價(jià)格將其購(gòu)入，他們計(jì)劃于來(lái)年開始對(duì)酒吧進(jìn)行翻新工作，將其改造成中餐館。

　　C先生在采訪中表示：“我和我的妻子最初選擇退休后前往蘇格蘭生活的原因是，我們喜歡這里清新的空氣，干凈的水質(zhì)以及友善的當(dāng)?shù)鼐用?。由于這家酒吧位于Gorbals的拐角處，我們認(rèn)為這個(gè)地點(diǎn)具備一定潛在的商業(yè)發(fā)展價(jià)值，因此才決定買下它?！?/p>

　　在成功購(gòu)入房產(chǎn)后，夫婦二人便暫時(shí)返回香港，把酒吧的后期財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)工作全權(quán)交給了Buchanan MacLeo律師行代辦。C先生表示，在他和老伴返回香港后，曾多次聯(lián)系BM律所詢問(wèn)進(jìn)展，并索要負(fù)責(zé)酒吧的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門信息，但始終聯(lián)系不上。隨后，他們于2014年1月再次返回蘇格蘭探查進(jìn)展，結(jié)果在酒吧內(nèi)發(fā)現(xiàn)了一封來(lái)自當(dāng)?shù)匚飿I(yè)部門的信函，被告知該房產(chǎn)需要再花175,000鎊的維修費(fèi)用才可正常經(jīng)營(yíng)。

　　C先生在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“我們找律師行代辦我們的購(gòu)房及后期業(yè)務(wù)就是因?yàn)槲覀儗?duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)條款不熟悉，受托律所在我們買入房產(chǎn)時(shí)便告知我們，該酒吧在交完80,000鎊的購(gòu)房費(fèi)和后期VAT及相關(guān)手續(xù)費(fèi)后，便無(wú)需再交任何其他費(fèi)用。另外，BM律所也始終沒有告訴我如何聯(lián)系當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)房產(chǎn)部門，直到我回到酒吧，發(fā)現(xiàn)這封來(lái)自物業(yè)部門的信件才知道如何聯(lián)系他們?！?/p>

　　“很難相信這個(gè)酒吧的維修費(fèi)用竟然比購(gòu)入房產(chǎn)價(jià)格的兩倍還要高，我和老伴根本無(wú)法負(fù)擔(dān)得起這筆175,000英鎊的維修費(fèi)，我們已經(jīng)把所有的退休金全部?jī)A倒在購(gòu)買這個(gè)酒吧上，現(xiàn)在我們已經(jīng)一無(wú)所有了。” C先生補(bǔ)充道。

　　律師的疏忽？

　　在被告知這筆巨額房產(chǎn)維修費(fèi)用后， C先生希望第一時(shí)間和他的房產(chǎn)代理律所Buchanan MacLeo取得聯(lián)系，以尋求解決辦法，但據(jù)C先生透露，很多時(shí)候他仍然聯(lián)系不上該所的相關(guān)負(fù)責(zé)人，即便聯(lián)系到了，該律所也始終并未對(duì)此事的處理給予明確有效的答復(fù)。

　　記者在了解此事后，隨即聯(lián)系Buchanan MacLeo律所，詢問(wèn)關(guān)于C先生購(gòu)買酒吧事宜的情況，截至發(fā)稿日，尚未收到來(lái)自該律所的任何回復(fù)。

　　由于代理律所BM的負(fù)責(zé)人始終未對(duì)這筆潛在的巨額維修費(fèi)用給予明確的說(shuō)法，也未提出相應(yīng)解決方案，2014年11月， C先生將該律所上告到蘇格蘭法律援助委員會(huì)(Scotland Legal Complaints Commission，簡(jiǎn)稱SLCC)尋求幫助，但根據(jù)C先生的陳述，SLCC對(duì)此給出的回復(fù)是，因原告和被告代理律所之間的有效合同協(xié)議已經(jīng)超過(guò)一年時(shí)間，所以SLCC無(wú)法對(duì)此事件予以審理。此后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，C先生仍多次嘗試和BM律所取得聯(lián)系，均未果。

　　2015年3月，C先生再次將BM律所上告SLCC，蘇格蘭法律援助委員會(huì)隨后將其案件移交至蘇格蘭法律協(xié)會(huì)(Law Society of Scotland)進(jìn)行調(diào)解。

　　同月下旬，原代理BM律所在一封寫給C先生的信中表示，他們承認(rèn)并未從賣方律師那里獲得任何關(guān)于這筆維修費(fèi)用的信息，也并未查出這個(gè)酒吧的房產(chǎn)所有人的身份，但他們并不承認(rèn)未查出這筆費(fèi)用的行為屬于疏忽。

　　應(yīng)盡的責(zé)任

　　對(duì)于該起引發(fā)爭(zhēng)議的購(gòu)房事件，記者聯(lián)系到牛津布魯克斯大學(xué)房產(chǎn)與建筑系高級(jí)講師曹軍建博士，征求他對(duì)此事的看法。

　　曹博士在采訪中告訴記者，一般在英國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，正常的流程是，買方律師應(yīng)該主動(dòng)提供一份所購(gòu)房產(chǎn)的調(diào)查表格并將其發(fā)給賣方律師，賣方律師應(yīng)該如實(shí)對(duì)房產(chǎn)實(shí)際信息進(jìn)行填寫和補(bǔ)充，然后再將表格返還給買方律師，買方律師再應(yīng)根據(jù)所掌握的信息與買主進(jìn)行協(xié)商并作出相應(yīng)解釋，此流程被稱為財(cái)務(wù)盡職調(diào)查(due diligence)。

　　對(duì)于這個(gè)案件，曹博士表示，如果C先生的代理律師并沒有按職完成due diligence的流程，或并未將獲知相關(guān)必要信息告知買主，那么可以認(rèn)為是買方律師的negligence。相反，如若買方律師完成了due diligence的流程，但由于賣方律師提供的信息不足或賣方律師故意不提供某些信息，則可視為是賣方律師的negligence或故意欺詐行為。第三種可能是，如若房產(chǎn)賣方并未充分告知其代理律師所售房產(chǎn)的所有必要背景資料，致使賣方代理律師在提供信息時(shí)出現(xiàn)缺失，也可歸責(zé)為賣方的negligence。

　　不過(guò)，曹軍建表示，由于對(duì)該事件掌握的信息有限，他只針對(duì)新聞事件本身做評(píng)論，不能給出任何法律建議，也無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)建議責(zé)任。

　　投資需謹(jǐn)慎

　　曹軍建博士告誡廣大在英購(gòu)置房產(chǎn)的華人，購(gòu)房時(shí)應(yīng)尤其注意那些經(jīng)舊房改造或被放置多年后出售的老房子，不應(yīng)僅因二手房?jī)r(jià)格低廉而匆忙選擇入手。對(duì)于購(gòu)房來(lái)說(shuō)，最重要的因素是，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)入房產(chǎn)前查清楚房產(chǎn)所處地理區(qū)域是否常出現(xiàn)各類住房問(wèn)題。

　　此外，如果所購(gòu)置的房產(chǎn)屬于某棟建筑的一部分(如本文案例)，而非獨(dú)立套房，那么買主就應(yīng)更加注意在收購(gòu)房產(chǎn)前明確該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，因?yàn)樵谟?guó)某些地區(qū)，一棟房產(chǎn)可能會(huì)具有多位產(chǎn)權(quán)所有人。

　　至于對(duì)房產(chǎn)律師的使用，即便全權(quán)委托，買方也要清楚地認(rèn)識(shí)到，律師只是按照流程辦事，自己也應(yīng)該主動(dòng)檢查律師所提供的各類手續(xù)是否有問(wèn)題，避免潛在negligence出現(xiàn)。

　　對(duì)于通過(guò)拍賣行為購(gòu)置房產(chǎn)的情況，英華房聯(lián)的朱先生認(rèn)為，拍賣相對(duì)來(lái)說(shuō)是專業(yè)性相當(dāng)強(qiáng)的房產(chǎn)交易方式，非常不建議經(jīng)驗(yàn)不足的新手在缺乏指導(dǎo)的情況下盲目嘗試。他告訴記者，以前就有案例，買者在成功拍下了房子之后才知道必須在28天之內(nèi)付清余款，只能被迫緊急調(diào)動(dòng)家里的融資能力，匯款到英國(guó)，以趕在28天內(nèi)交割。另外，有時(shí)即便及時(shí)聯(lián)系好了按揭，由于賣方的房子并未清空，房客無(wú)故阻撓按揭銀行做survey，使得按揭無(wú)法及時(shí)完成，買方就只得臨時(shí)借bridging loan完成交易。

　　朱先生說(shuō)，如果還是一定想?yún)⒓优馁u，那么買主除了要確認(rèn)自己資金100%到位，還務(wù)必要親自考察欲購(gòu)置的房產(chǎn)，最好還要有專業(yè)人員的陪同，以合理估算價(jià)格和可能的翻修成本等等。他舉了個(gè)例子說(shuō)，同樣在蘇格蘭，在離本次事件發(fā)生的格拉斯哥不遠(yuǎn)的Gourock，就發(fā)生過(guò)拍賣買下的房子尚未最后交割就被council判定為危房而拆除的事件，結(jié)果買家不僅要上交拍賣房款，還要再交37,500英鎊的拆房費(fèi)用。(劉陽(yáng))