隨著限購(gòu)城市逐漸增加到了22城，國(guó)內(nèi)樓市政策收緊，被限制了手腳的“投資客”們將目光進(jìn)一步轉(zhuǎn)向了海外房產(chǎn)。事實(shí)上，海外置業(yè)并非新興投資。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月，中國(guó)投資者在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資達(dá)170億美元，成為全球第二大跨境房地產(chǎn)投資的來(lái)源，僅次于美國(guó)的190億美元。

　　鏡花水月：虛假宣傳？誰(shuí)也說(shuō)不清

　　移民、留學(xué)需求或是海外低廉的房?jī)r(jià)吸引了不少華人選擇海外置業(yè)。與此同時(shí)，隨著海外置業(yè)熱潮持續(xù)升溫，近年來(lái)，萬(wàn)科、綠地，萬(wàn)達(dá)、保利、碧桂園、中海、雅居樂(lè)等中國(guó)房企紛紛“出?！薄?duì)于房企來(lái)說(shuō)，“出海”不僅是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇，同時(shí)可以獲得相較于國(guó)內(nèi)更高的收益率。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外投資額逐年大漲，從收益回報(bào)來(lái)看，超10%，甚至達(dá)到20%。

　　火熱的行情掩蓋了海外房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。不論對(duì)房企還是個(gè)人，海外房產(chǎn)投資似乎成了一個(gè)具有持續(xù)高回報(bào)的“餡餅”，但小編提醒，海外置業(yè)需謹(jǐn)慎。

　　海外置業(yè)最容易遇到的問(wèn)題是開發(fā)商虛假宣傳。關(guān)于海外房產(chǎn)項(xiàng)目，身處國(guó)內(nèi)的投資者通常只能通過(guò)開發(fā)商廣告宣傳來(lái)得到相關(guān)的資訊。開發(fā)商的廣告也往往會(huì)描繪一個(gè)美好的海外生活，虛化和隱藏了其中的一些“美麗陷阱”。

　　區(qū)位模糊：“新加坡旁”or“馬來(lái)西亞”

　　今年來(lái)，有一句廣告不停地通過(guò)各種渠道試圖植入消費(fèi)者的大腦：“新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業(yè)優(yōu)選。這里是全球至佳華人移居和教育圣地之一……”廣東發(fā)家的地產(chǎn)大咖——碧桂園向來(lái)是一個(gè)壕氣沖天的房企，為強(qiáng)化項(xiàng)目的“新加坡”概念，在屬于柔佛州的海域中進(jìn)行填海造島，預(yù)計(jì)耗費(fèi)高達(dá)2500多億元，打造一個(gè)占地面積達(dá)14平方公里的“森林城市”。然而，這個(gè)“新加坡旁”的森林城市實(shí)際是屬于馬來(lái)西亞。

　　最近筆者的一位朋友很驚訝地說(shuō)：“原來(lái)碧桂園森林城市在馬來(lái)西亞，不是新加坡?！睂?duì)于這個(gè)樓盤區(qū)位的誤解，這位朋友絕非個(gè)案，畢竟碧桂園非常著重地強(qiáng)調(diào)著“新加坡旁”這四個(gè)字。無(wú)論這算是欺騙消費(fèi)者還是誤導(dǎo)消費(fèi)者，總之，涉嫌誤導(dǎo)這事兒碧桂園已經(jīng)不是第一次干了。2013年，碧桂園“十里金灘”項(xiàng)目在山東海陽(yáng)發(fā)售，就主打“青島東”的概念，讓很多消費(fèi)者產(chǎn)生該項(xiàng)目位于“青島東部”的誤解。

　　“在新加坡工作，在新山生活”拿著高薪享受低物價(jià)的生活似乎很美好，但是除去新山本身的治安環(huán)境問(wèn)題，事實(shí)上，森林城市距離新加坡市中心還有35公里，如果真的要跨國(guó)上下班，每天要過(guò)四次關(guān)，這個(gè)通勤的過(guò)程似乎也就不太美好了。

　　雖然，今年初馬來(lái)西亞消息稱，森林城市將設(shè)置獨(dú)立海關(guān)，但是這一事項(xiàng)仍是未知數(shù)。

　　“買不起”or“養(yǎng)不起”

　　2014年，美國(guó)底特律出現(xiàn)了一則廣告“只要100美元，便可以買走一套房子?！鄙踔粒Ｍ庖恍┕疟ひ矁H需1英鎊即可擁有。如此低廉的房?jī)r(jià)便可擁有一套美國(guó)房產(chǎn)，似乎是天上掉下的餡餅。

　　但實(shí)際上，購(gòu)買此類房產(chǎn)也許能避開“買不起”的高房?jī)r(jià)，卻又掉進(jìn)了“養(yǎng)不起”的無(wú)底洞。比如古堡的所有者有義務(wù)修繕這些老房子。又比如在美國(guó)，計(jì)算房產(chǎn)稅的房屋價(jià)值是由政府估定。如果在底特律花500美元購(gòu)買房產(chǎn)，其估價(jià)可能高達(dá)30萬(wàn)美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費(fèi)，大大超出了房?jī)r(jià)。

　　福利難辨：“真”綠卡or“假”綠卡

　　“買房送綠卡”是吸引一些投資移民類購(gòu)房者的關(guān)鍵點(diǎn)，但值得關(guān)注的是不同國(guó)家對(duì)投資移民的綠卡政策不經(jīng)相同。例如，馬來(lái)西亞的綠卡與其他國(guó)家的又不同。舉例來(lái)說(shuō)，獲得美國(guó)綠卡的人基本上具備了，除選舉與被選舉權(quán)之外的美國(guó)公民的權(quán)利和福利。

　　然而，據(jù)公開信息，馬來(lái)西亞的綠卡并非如此，它的“綠卡”實(shí)際的名稱叫“第二家園”，這只能算是個(gè)“十年”的長(zhǎng)期簽證，馬來(lái)西亞政府目的是鼓勵(lì)外籍人在馬來(lái)西亞較長(zhǎng)時(shí)間居住，吸引資金和投資。希望投資移民享受馬來(lái)西亞福利的投資者慎重考慮。

　　防范風(fēng)險(xiǎn)小tips 合理配置莫錯(cuò)過(guò)

　　說(shuō)起海外置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，匯率自然首當(dāng)其沖了。匯率風(fēng)險(xiǎn)是目前多數(shù)海外置業(yè)者最看重的問(wèn)題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，其間利率的升降對(duì)買房者會(huì)造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)家進(jìn)行投資。

　　其次，房?jī)r(jià)走勢(shì)和購(gòu)房政策也是投資者選擇海外置業(yè)不可忽視的細(xì)節(jié)。在購(gòu)置海外房產(chǎn)前，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)走勢(shì)和購(gòu)房政策作一次全面的了解，各國(guó)的購(gòu)房政策不盡相同，房?jī)r(jià)和土地價(jià)格也有千差萬(wàn)別，只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會(huì)獲得理想的回報(bào)。

　　除此之外，費(fèi)用的權(quán)衡也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。一是須對(duì)房產(chǎn)交易所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)有個(gè)清晰的了解，仔細(xì)權(quán)衡稅費(fèi)成本是否可以承受。海外置業(yè)除了在購(gòu)買時(shí)要一次性支付高額的稅費(fèi)外(契稅、土地稅、印花稅和增值稅等)，有的國(guó)家轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)也高得驚人，房產(chǎn)稅等等。

　　二是理清海外置業(yè)所產(chǎn)生的管理費(fèi)用。許多國(guó)家在房產(chǎn)管理方面有嚴(yán)格的規(guī)定，比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理，如超時(shí)未作清理，則由市政部門代勞，但業(yè)主要支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時(shí)支付，就會(huì)給自己招來(lái)更大的麻煩，甚至?xí)绊懙絺€(gè)人的信用記錄。

　　另外，關(guān)注各國(guó)政策走勢(shì)，利用優(yōu)惠傾斜政策抓住投資機(jī)遇，獲得更大投資收益。

　　值得注意的是，國(guó)外購(gòu)房與國(guó)內(nèi)購(gòu)房間的最大區(qū)別是在土地所有權(quán)問(wèn)題上。在我國(guó)，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而所有權(quán)歸國(guó)家所有，使用權(quán)最長(zhǎng)年限為70年。海外房產(chǎn)多數(shù)具有永久性產(chǎn)權(quán)，且無(wú)使用期限。因此，投資海外房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是最重要的，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是更關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　附一：海外購(gòu)房喜好的國(guó)家排名：

　　1、美國(guó)

　　在美國(guó)，墨爾本售價(jià)在300-400萬(wàn)人民幣的別墅最受海外置業(yè)者的青睞。

　　2、澳大利亞

　　作為中國(guó)海外移民的最主要目的地之一的澳大利亞，仍是中國(guó)人海外置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)之一。

　　3、加拿大

　　加拿大買房的人日漸增多，多倫多，溫哥華等地都是最佳之選，國(guó)人在加拿大購(gòu)房也是多屬于投資性房地產(chǎn)。

　　4、英國(guó)

　　越來(lái)越多的中國(guó)購(gòu)房者也開始將目光投向倫敦以外的小市場(chǎng)，比如紐卡斯?fàn)柡吐鼜厮固?。在倫敦，匯聚中國(guó)購(gòu)房者最多的三大社區(qū)是布倫特福德、貝爾塞公園和溫布爾登。

　　5、新西蘭

　　當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)購(gòu)房者占該國(guó)所有外國(guó)購(gòu)房者的25%。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)稱，在美國(guó)，這個(gè)比例為17%。

　　6、泰國(guó)

　　泰國(guó)、印尼、菲律賓、馬來(lái)西亞和越南等東盟國(guó)家的貿(mào)易協(xié)定意味著，一位在泰國(guó)擁有一處度假屋和一間工廠的中國(guó)企業(yè)家，所面對(duì)的將是一個(gè)5億人口的東南亞市場(chǎng)。

　　7、新加坡

　　新加坡新出臺(tái)了限制海外買家購(gòu)房的措施，尤其是針對(duì)中國(guó)投資者。

　　8、葡萄牙

　　國(guó)外投資者花50萬(wàn)歐元在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，便可獲得在葡萄牙居住、去歐盟國(guó)家旅行的權(quán)利，六年后可申請(qǐng)葡萄牙國(guó)籍。

　　9、西班牙

　　10、馬來(lái)西亞

　　附二：

　　四大熱點(diǎn)國(guó)家置業(yè)政策

　　澳大利亞

　　買房需要繳納申請(qǐng)費(fèi)

　　政策變化：2015年12月起新政實(shí)施

　　根據(jù)澳大利亞投資審批委員會(huì)有關(guān)規(guī)定，自2015年12月1日起，想在澳大利亞購(gòu)房的海外人士，在申請(qǐng)購(gòu)房批準(zhǔn)時(shí)，需要根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值繳納申請(qǐng)費(fèi)。2015年12月1日以后，在澳大利亞購(gòu)買100萬(wàn)澳元以下房產(chǎn)的海外投資者，需要繳納5000澳元的申請(qǐng)費(fèi)；購(gòu)買價(jià)值在100萬(wàn)至200萬(wàn)澳元房產(chǎn)的海外投資者，需要繳納1萬(wàn)澳元的申請(qǐng)費(fèi)；購(gòu)買200萬(wàn)澳元以上房產(chǎn)的海外投資者，房?jī)r(jià)每提高100萬(wàn)澳元需要再額外增加1萬(wàn)澳元的申請(qǐng)費(fèi)。

　　美國(guó)

　　靠美國(guó)EB-5置業(yè)將到期

　　政策變化：2016年9月底舊政關(guān)門

　　2015年9月，美國(guó)EB-5移民名額首次爆滿，數(shù)目達(dá)到1萬(wàn)，其中85%的份額來(lái)自中國(guó)大陸。美國(guó)的移民政策已經(jīng)正式確認(rèn)延期到2016年9月30日。

　　美國(guó)EB-5移民是依據(jù)1990年美國(guó)移民法規(guī)定，外國(guó)人在美國(guó)投資有權(quán)取得永久居留權(quán)，外國(guó)移民申請(qǐng)人在美投資創(chuàng)設(shè)商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個(gè)全職的美國(guó)工人就業(yè)機(jī)會(huì)，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若投資行為仍存在，可申請(qǐng)“條件移除”而成為永久居民，投資額為100萬(wàn)美元。

　　英國(guó)

　　海外房主出售房產(chǎn)要征稅

　　政策變化：2015年4月初新政實(shí)施

　　去年4月6日，英國(guó)對(duì)海外買家的房產(chǎn)稅收政策做出調(diào)整。根據(jù)此次英國(guó)的房產(chǎn)稅收新政，對(duì)于海外個(gè)人買家而言，資本利得稅的稅率為18%或28%。

　　英國(guó)的資本利得稅是對(duì)海外買家買入與售出房產(chǎn)的差價(jià)部分按比例征收的一個(gè)稅種。資本利得稅政策從去年4月6日開始實(shí)施，不溯及既往，所以中國(guó)買家購(gòu)置房產(chǎn)的買入價(jià)將按照2015年4月6日的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算。舉例來(lái)說(shuō)，如果中國(guó)買家在2013年購(gòu)入房產(chǎn)，總價(jià)60萬(wàn)英鎊，該房產(chǎn)在2015年4月6日價(jià)值變?yōu)?0萬(wàn)英鎊；中國(guó)買家在2016年1月1日出售該房產(chǎn)，總價(jià)90萬(wàn)英鎊，需要交納的資本利得稅計(jì)算方法為90萬(wàn)減去80萬(wàn)英鎊，即10萬(wàn)英鎊。2013年到2015年的20萬(wàn)英鎊不適用此項(xiàng)新政策，不用征收資本利得稅。

　　葡萄牙

　　購(gòu)房移民政策變寬松

　　政策變化：2015下半年發(fā)證放寬

　　據(jù)了解，南歐部分國(guó)家為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策，使得中國(guó)家庭海外投資類型更加多元化。葡萄牙、西班牙、希臘三個(gè)國(guó)家推出了買房即可辦理移民的政策，這意味著只要在西班牙或葡萄牙購(gòu)置50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，或者在希臘購(gòu)置25萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，就可辦理全家移民手續(xù)。

　　去年下半年，葡萄牙的移民政策變得寬松了。根據(jù)葡萄牙的有關(guān)規(guī)定，如果資助當(dāng)?shù)乜蒲许?xiàng)目、文物修復(fù)、文化遺產(chǎn)，只需要購(gòu)買30萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，就可以辦理移民。

　　部分資料整理于北京青年報(bào)、戴德梁行、i時(shí)代報(bào)、鏈家網(wǎng)等