近日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，目前已選取了包括南京在內(nèi)的12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。這是國(guó)家兩年多來(lái)不懈推動(dòng)的“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略邁出的關(guān)鍵一步。

　　從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%—60%的市場(chǎng)份額，很多居民一輩子租房。發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱(chēng)于世。我們不妨來(lái)看看，德國(guó)租賃市場(chǎng)到底什么樣——

　　55%的家庭不急于圓“購(gòu)房夢(mèng)”

　　德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國(guó)有8000多萬(wàn)人口，4000萬(wàn)個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來(lái)幾乎沒(méi)有改變。不過(guò)，剩下55%的家庭雖然不買(mǎi)房，卻能保持心態(tài)平和，沒(méi)有急于圓心中的“購(gòu)房夢(mèng)”。

　　需要指出的是，德國(guó)那些無(wú)房家庭，并不是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力買(mǎi)房——德國(guó)城市房?jī)r(jià)普遍不高，據(jù)調(diào)查，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買(mǎi)房。德國(guó)首都柏林每平方米住宅均價(jià)約為2000歐元，約折合1.5萬(wàn)元人民幣。以不來(lái)梅市為例，一套普通住宅只相當(dāng)于一個(gè)居民一年稅后凈收入的三四倍。最貴的大城市慕尼黑的房?jī)r(jià)，也僅相當(dāng)于一個(gè)居民9年零7個(gè)月的稅后凈收入。

　　德國(guó)家庭不買(mǎi)房的首要原因，是工作需要。德國(guó)公務(wù)員因工作地點(diǎn)固定，通常都會(huì)買(mǎi)房，而其他勞動(dòng)者因市場(chǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素，工作會(huì)不斷發(fā)生變動(dòng)，因此居無(wú)定所是常態(tài)。再加上德國(guó)買(mǎi)房后續(xù)費(fèi)用多、手續(xù)繁雜，而自由遷徙權(quán)受到法律保護(hù)，因此很多人非但不排斥搬家，反而樂(lè)于享受環(huán)境變化帶來(lái)的新鮮感。

　　此外，一些社會(huì)因素也制約了人們買(mǎi)房的熱情。比如離婚率居高不下，從2000年到2012年，德國(guó)離婚率一直維持在45%以上；不想要孩子的夫婦增多，出生率下降，人口呈負(fù)增長(zhǎng)；不少人選擇存錢(qián)養(yǎng)老，購(gòu)買(mǎi)黃金保值等。

　　政策保證租賃房源充足

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉介紹，在德國(guó)，不管是開(kāi)發(fā)新房還是經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過(guò)了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來(lái)，德國(guó)共建設(shè)1000多萬(wàn)套社會(huì)住房，可供3000萬(wàn)人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國(guó)總?cè)丝诓?100萬(wàn)。

　　德國(guó)在住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，將租賃供應(yīng)作為主體，有其一定的歷史背景。

　　第二次世界大戰(zhàn)期間，德國(guó)約360萬(wàn)座住宅被毀。二戰(zhàn)結(jié)束后，大量難民和移民涌向原西德地區(qū)。這進(jìn)一步加劇了德國(guó)居民住房的供需矛盾，使其時(shí)的德國(guó)面臨歐洲大陸上最嚴(yán)重的住房短缺。為了解決戰(zhàn)后的住房危機(jī)，當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦德國(guó)政府采取了一系列措施，并經(jīng)過(guò)多年的努力，最終使大多數(shù)居民“住有其所”。

　　其時(shí)，德國(guó)政府最重要的舉措是通過(guò)稅收和直接補(bǔ)貼的方法，大力鼓勵(lì)戰(zhàn)后幸存下來(lái)的建筑企業(yè)和社會(huì)群體建設(shè)社會(huì)公租房。

　　法律規(guī)定，德國(guó)住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋數(shù)量占全國(guó)總數(shù)量的1/3左右，如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租，這無(wú)疑對(duì)出租房源的穩(wěn)定起到了重要作用。

　　具體措施還包括，給興建社會(huì)公租房的建筑公司以住房基金支持，對(duì)公租房的房屋面積和設(shè)計(jì)進(jìn)行了具體規(guī)定，使每套房屋既能滿(mǎn)足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。

　　直到二十世紀(jì)50年代初，德國(guó)出租房屋的租金都是由政府按照成本計(jì)算并得出的，房東不得隨意漲價(jià)。這類(lèi)社會(huì)公租房性質(zhì)住房的快速發(fā)展，奠定了德國(guó)租賃房市場(chǎng)的基礎(chǔ)。直到二十世紀(jì)50年代初，德國(guó)房屋短缺的問(wèn)題基本得到解決。

　　值得一提的是，德國(guó)在建設(shè)租賃房時(shí)，政府對(duì)房屋面積、房型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量等方面的要求越來(lái)越高，最終與用于出售的商品房幾乎沒(méi)有差別。

　　因此，在德國(guó)，無(wú)論是帶家具還是空房出租的房屋，建筑和裝修質(zhì)量都很過(guò)硬。即使是老房子，也維修得像新房一樣。在這樣的租房市場(chǎng)的影響下，德國(guó)人偏愛(ài)租房，房屋自有率僅為40%多，大大低于歐盟國(guó)家自有60%的平均水平。

　　在德國(guó)的大城市以及城市中心區(qū)域，租房者的比例更高，漢堡只有大約20%的人居住在自有產(chǎn)權(quán)的房屋中。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于德國(guó)實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因此，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，出租房市場(chǎng)中的房屋質(zhì)量良好，租房者的社會(huì)階層較高是德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。

　　對(duì)租房者保護(hù)完善

　　德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，離不開(kāi)健全的法律體系的支撐。長(zhǎng)期以來(lái)，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益。

　　從住房租賃的認(rèn)識(shí)上看，德國(guó)《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類(lèi)，對(duì)以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進(jìn)行了嚴(yán)格的法律規(guī)定；從性質(zhì)上看，德國(guó)《住宅建設(shè)法》為租賃住房定下了“公益”“福利”的基調(diào)，明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。

　　德國(guó)政府通過(guò)《住房租賃法》和《租金水平法》保護(hù)承租人的利益，通過(guò)稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)投資群體開(kāi)發(fā)適用于出租的房屋，對(duì)較低收入的家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，使其能夠享受到一定的住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，承租者可以提前幾個(gè)月提出退租要求，但出租者不允許主動(dòng)收回房屋，除了在幾種特殊情況下，比如，承租者不按時(shí)繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。

　　在德國(guó)，關(guān)于房屋租金的調(diào)整也有嚴(yán)格規(guī)定。《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過(guò)20%，2015年又調(diào)整為10%。對(duì)于新簽訂的合同，允許租借雙方進(jìn)行議價(jià)，但是租金要參照已有同等質(zhì)量和位置房屋的租金水平來(lái)確定，不能超過(guò)同等房屋租金的20%，超過(guò)同等租金水平50%而簽訂合同甚至被視為違法。

　　對(duì)于低收入群體，政府主要采用財(cái)政補(bǔ)貼的方式。根據(jù)規(guī)定，德國(guó)公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補(bǔ)貼，以保證每個(gè)家庭都能夠有住房支付能力。

　　如果租房者沒(méi)錢(qián)支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒(méi)有足夠收入，而這一過(guò)程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢(qián)。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

　　通常人們尋找租房時(shí)要借助中介商，但在德國(guó)則不必?fù)?dān)心“挨宰”，因?yàn)橛小蹲》恐薪榉ā?。這項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。德國(guó)近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定，租房中介費(fèi)改由房主承擔(dān)，租客只有在專(zhuān)門(mén)授權(quán)給中介找房的情況下才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

　　因此，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)因?yàn)閲?yán)格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。

　　此外，德國(guó)租房和買(mǎi)房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買(mǎi)房一樣的安全和穩(wěn)定——在德國(guó)，租住同一間房子達(dá)數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當(dāng)可觀(guān)。

　　政府成為“利益調(diào)停者”

　　為了保障德國(guó)公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，還為房屋供給方制定了相應(yīng)政策，鼓勵(lì)和培育德國(guó)租賃房市場(chǎng)的健康運(yùn)作。

　　通常，德國(guó)政府對(duì)投資商建設(shè)用于出租的房屋進(jìn)行免稅或者直接補(bǔ)貼，在德國(guó)建設(shè)用于出租的房屋比建設(shè)用于出售的房屋會(huì)得到更多稅收優(yōu)惠。這在客觀(guān)上也鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資商樂(lè)于開(kāi)發(fā)更多用于租賃的住房。

　　在德國(guó)，對(duì)用于出租的住房，政府的稅收政策規(guī)定折舊率要高于普通商品住房。例如，規(guī)定出租房屋的建筑成本在50年內(nèi)折舊完畢。在這種稅收體制下，出租房的投資者和承租者，比商品房的投資者和購(gòu)房者擁有更大程度的稅收優(yōu)惠。因此，這對(duì)于刺激德國(guó)租賃房市場(chǎng)的投資意義重大。

　　為了避免承租者和房東的糾紛，德國(guó)政府除了通過(guò)各項(xiàng)法規(guī)嚴(yán)格控制房租外，還重視細(xì)化租房合同及相關(guān)程序，以最大限度避免風(fēng)險(xiǎn)和分歧，從而保護(hù)房客和房東的雙方權(quán)益。

　　在德國(guó)，租房合同分為有限期和無(wú)限期兩種格式，其中，無(wú)限期合同保證了房客能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)而不被中途“攆走”。根據(jù)德國(guó)法律，房東若想終止租房合同通常要提前3個(gè)月通知對(duì)方，租期5年以上的必須提前6個(gè)月通知，租期8年的需提前9個(gè)月通知，租期10年以上的要提前1年通知對(duì)方。

　　為了保護(hù)房東的利益，德國(guó)法律規(guī)定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級(jí)證明（即此前支付租金的記錄）、詳細(xì)的工作情況和財(cái)務(wù)狀況證明。租房合同通常還規(guī)定房客須按入住時(shí)原樣交還房屋，租房期間對(duì)房屋所做的改變必須全部恢復(fù)，以最大限度地保護(hù)房東的合法權(quán)益。

　　對(duì)于市場(chǎng)上房屋出租信息的真實(shí)性，德國(guó)政府部門(mén)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)要求極為嚴(yán)格。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或查出房屋中介機(jī)構(gòu)提供了虛假信息或有其他違規(guī)行為，必將嚴(yán)懲不貸，以維護(hù)法律尊嚴(yán)并保障各方利益。

　　據(jù)《民主與法制時(shí)報(bào)》《解放日?qǐng)?bào)》、新華社等綜合