他山之石可以攻玉。隨著中國房產(chǎn)政策方向的改革創(chuàng)新，越來越多的國外經(jīng)驗涌現(xiàn)在人們眼前。這些是否有一些中國可以借鑒之處，又將如何幫助中國解決樓市問題？

　　共有產(chǎn)權(quán)來自于英國思路

　　在這一波樓市新政中，有一些政策能在海外市場找到樣本。比如在北京征求意見的共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　在英國，房屋共有產(chǎn)權(quán)是指由各城市住房協(xié)會與購房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，英國購房人對住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)部分支付，在具備能力后，購房人可逐步購買住房協(xié)會持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在英國購房人首期和逐步購買剩余產(chǎn)權(quán)的過程中，可以得到政府的政策性優(yōu)惠。

　　值得注意的是，政府只對共有產(chǎn)權(quán)住房的供應對象和運作方式做出框架性安排，具體的運作方式由各城市住房協(xié)會根據(jù)本地區(qū)特點靈活制定，包括建設、對象審查、住房再上市出售等環(huán)節(jié)。而英國的住房協(xié)會屬于非營利機構(gòu)，它可以進行多種經(jīng)營，但是要全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房的建設。

　　購房人通過審核后，可以先期購買25%、50%或者75%的產(chǎn)權(quán)，并對剩余部分的產(chǎn)權(quán)支付。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余部分的產(chǎn)權(quán)。比如購房者先期購買了50%的產(chǎn)權(quán)，那么每月用于購買剩余部分產(chǎn)權(quán)的支出，要比通過其他方式購買住房的每月支出便宜三分之一左右。

　　德國將租賃供應作為主體

　　在發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在房屋租賃市場，德國模式是值得學習的。

　　數(shù)據(jù)顯示，德國有55%的家庭不急于買房，很多無房的德國家庭并非買不起房，而是由于各種各樣的原因選擇租房生活。而在德國，住房供應政策導向上，則將租賃供應作為主體。

　　據(jù)了解，在德國，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。

　　與此同時，德國對租房者的保護措施十分完善。業(yè)內(nèi)人士認為，德國房地產(chǎn)租賃市場的快速發(fā)展，離不開健全的法律體系的支撐。

　　《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋，除非特殊情況，比如承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。與此同時，《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調(diào)整為10%。

　　而《住房中介法》則將中介約束起來。這項法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。德國近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定，租房中介費改由房主承擔，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負擔中介費用。

　　中國仍需引導房價預期

　　“如果居民對于房價上漲的預期沒有改變，國外經(jīng)驗再好在中國也極有可能失效?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，比如房屋租賃市場，無論是德國還是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其對房價并無快速上漲預期，“當購房的預期收益不夠高的時候，租房也就成為自然?！?/p>

　　實際上，在各地嚴格限購政策的推動下，中國熱門地區(qū)的房價已經(jīng)開始松動。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的房價同比漲幅連續(xù)回落，而一線城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，北京新建住宅價格全國跌幅第二，二手房價格跌幅繼續(xù)全國第一。

　　但是，央行在上周五發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中顯示，2017年，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢，但房價上漲預期仍然存在。

　　根據(jù)央行發(fā)布的《2017 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，仍有超過三成的居民預期三季度房價會“上漲”，僅有不足一成居民認為房價會“下降”。

　　中國銀行國際金融研究所分析師也表示，如何擺脫樓市調(diào)控的政策循環(huán)，打破房價上漲預期，是當下值得關(guān)注的重要問題。從過去經(jīng)驗來看，調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長的兩難困境，政策往往會陷入“政策收緊-房價下跌-政策放松甚至鼓勵購房-房價大漲-政策重新收緊”的循環(huán)中，長期作用有限。

　　“未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，政策上需要供需結(jié)合?！痹摲治鰩煴硎?，未來不僅要以因城施策的需求管理引導預期，還要加強市場和資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，并逐步建立房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展長效機制。

　　參考消息

　　房產(chǎn)新政還在路上

　　房屋租賃概念股已漲了不少

　　房產(chǎn)新政還在路上，落地效果仍未可知，但是概念股卻已先行。

　　7月以來，“租購同權(quán)”引爆住房租賃市場，房屋租賃概念持續(xù)發(fā)酵。被投資業(yè)界看做是“房屋租賃概念股”的幾只股票，出現(xiàn)了連續(xù)多日的上漲。其中，市北高新大漲4日，其中3日漲停，1日漲幅超過8%。不僅如此，昆百大A、世聯(lián)行、全新好、國創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

　　實際上，上述股票上漲，均在住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》之后，該通知要求“多措并舉、加快發(fā)展住房租賃市場”。

　　這些企業(yè)之所以成為房屋租賃概念股，均有與房地產(chǎn)租賃相關(guān)業(yè)務。其中，市北高新公司主營業(yè)務為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務。而國創(chuàng)高新38億元收購深圳云房100%股權(quán)的重組方案剛剛獲得中國證監(jiān)會審核通過，有望成中國資本市場房地產(chǎn)服務第一股。而世聯(lián)行是由香港世聯(lián)置業(yè)有限公司獨資設立的外商投資企業(yè)，公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理。

　　有分析師認為，中國正面臨一個可能比較大的房改方向，這次房改可能要進入到一個租購并舉的時代?！爸袊F(xiàn)在整個租賃比例還比較低，可能只占到20%左右，遠遠低于海外國家，整個空間非常大，所以無論是對資本市場還是行業(yè)，都將帶來一個比較大的上漲空間?！?/p>

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，政策效果目前尚未明朗，入市仍需謹慎，后續(xù)對這一板塊的投資還需考察各個公司的基本面。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，租住同權(quán)其實此前也一直如此，但政策中承租人子女也可享受如購房人一樣就近上學的權(quán)益，在一些重點學區(qū)實行起來比較困難。對樓市的影響有多大仍尚待觀察。

　　而在多日上漲之后，上周五多個概念股均出現(xiàn)下跌走勢。其中，市北高新收跌3.8%，昆百大A收跌4.76%，世聯(lián)行收跌4.87%。

　　本版撰文 北京晨報記者 姜樊

　　2017年7月20日

　　上海市住建委最新印發(fā)的《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》提出，上海市暫定在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，開盤銷售的預售和現(xiàn)售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。

　　2017年7月21日

　　住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　2017年8月1日

　　杭州明確，要抓住開展住房租賃試點契機，以滿足新市民住房需求為重點，探索構(gòu)建政府公租房和市場租賃房相結(jié)合的“大租賃”新平臺，促進一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)展，形成對商品房銷售市場的有效補充。

　　2017年8月3日

　　北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓給首次購房人，滿足無房家庭住房剛需。與保障房不同的是，滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，購房人也可按市場價格購買政府份額，獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

　　2017年8月4日

　　江蘇省發(fā)文，南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市，開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作，并將逐步建立購租并舉住房制度。

　　2017年8月5日

　　成都市政府辦公廳印發(fā)了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，到2017年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司；到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家；而個人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。