4月22日晚，江門市政府連夜發(fā)布樓市調控政策，其中規(guī)定，本市戶籍居民有3套或以上住房者，限購新建商品住房；外地戶籍居民分情況限購，未購房者，提供半年以上本市連續(xù)繳稅或社保證明，允許購買1套新建商品住房。目前限購政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。該規(guī)定從4月23日零時起實行。

　　在樓市出臺限購令前幾天，本報記者密集“踩盤”，感受到了江門樓市的火熱程度；那么，限購政策出臺后，樓市將何去何從，眾說紛紜，但大部分業(yè)內人士認為，短期內成交量將明顯回落，但房價下降的機會不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　現(xiàn)象：上演現(xiàn)實版“速度與激情”

　　4月22日晚上8點多，越秀天悅星院的銷售中心依然燈火通明，在激昂的音樂聲中，有七八名客戶正在看沙盤、辦手續(xù)，在現(xiàn)場，記者記錄了一位女士和銷售人員的聊天——

　　女士：“還有沒有合適的房子？”

　　銷售人員：“現(xiàn)在的房子不多了，有套142平方米的，不過是14樓的。”

　　女士：“14樓？讓我考慮考慮。”

　　……

　　買房者姓賴，準備購買第二套房，4月21日下午，當他們趕到碧桂園濱江壹號時已經無號可拿，掃興而歸。第二天，她接到了越秀天悅星院銷售人員的電話，馬上過去看樓，沒想到，好樓層、好戶型已所剩無幾了。

　　“14樓感覺有些不太好，但我們和我家婆溝通以后，她說不在乎，所以，我老公就去項目現(xiàn)場看樓去了?！辟嚺勘е着谇⒄剠^(qū)顯得有些無奈。

　　購房者之所以這么急著買房，與開發(fā)商集中“搶閘”開盤不無關聯(lián)——鳳山水岸Ⅱ譽城9、11幢于4月21日晚開盤；東方雅居7、9幢于4月21日開盤；碧桂園濱江壹號2幢、10幢于4月21開盤，越秀天悅星院洋房8幢、9幢于4月21晚開盤；明泰城9幢于4月22日開盤。

　　多盤集中開盤，一下子這么多貨量放出市場，在江門樓市歷史上尚屬少見，但似乎購房者還很買賬。記者于4月21日、4月22日“踩盤”發(fā)現(xiàn)，大部分在售樓盤都聚集了不少人，尤其是碧桂園濱江壹號、越秀天悅星院、鳳山水岸等樓盤，幾乎都成為“日光盤”，江門樓市上演的現(xiàn)實版“速度與激情”，可以說比電影版精彩多了。

　　探因：市民擔心限購后沒有條件買房

　　市住建局官方網站公布的數(shù)據(jù)顯示：4月17日—23日(截至4月23日24:00)江門城區(qū)上周一手住宅網上簽約1024套，較上上周增加291套，環(huán)比上漲39.7%，簽約面積約12.5萬平方米，環(huán)比上漲33.2%。

　　對于樓市近期出現(xiàn)的熱銷現(xiàn)象，江門市裕隆基地產營銷策劃有限公司總經理楊東卉分析認為：一方面，珠三角九城中，之前僅剩江門和肇慶沒有限購，所以，江門限購是大概率事件，只是時間早晚問題，為此推動了投資客、外地人、改善型等置業(yè)者加快腳步，搶先置業(yè)；同時，受傳統(tǒng)的銷售旺季影響，許多開發(fā)商在三月紛紛開盤，在限購前搶占先機；另外，這些在限購前開盤的樓盤，口碑不錯，較受歡迎；還有，不少購房者將買房作為抑制通脹、保值增值的重要途徑；再就是拍地引起的恐慌心理，以及江門路網建設等配套的日益成熟。

　　“這與限購消息有關?！苯T美智地產總經理湯建軍，以及中原地產江門營銷副總監(jiān)莫志華指出，很多人擔心限購政策出臺之后沒有條件買房，于是想爭取時間買房，恰逢此時，有貨的樓盤搶閘開盤，正迎合了這部分購房者的心理需求，但最核心的原因是供求結構不平衡，目前蓬江區(qū)、江海區(qū)的商品住宅存量僅為三個月，市場求大于供。

　　觀點：引導樓市健康、理性發(fā)展

　　限購政策出臺后，江門日報官微第一時間轉發(fā)，1小時內的閱讀量便過萬，之后突破36萬，市民紛紛轉發(fā)朋友圈，引來“集體圍觀”。

　　如果說普通市民只是看“熱鬧”的話，那么，業(yè)內人士如何看門道呢？

　　“限購政策溫和”是受訪對象一致的評價，在他們看來，限購程度不算很強，本地人限購3套，外地人提供半年個稅或社保證明即可買房，政策實施后，會對小部分市民有影響，特別是對一些剛需客戶會有影響，但影響力度有限；同時，限購區(qū)域僅針對江門中心城區(qū)(蓬江、江海)和新會會城街道，影響面有限。

　　“政策對于目前江門樓市過熱的情況定會起到冷靜作用，引導樓市健康、理性發(fā)展，是好事。”楊東卉認為。

　　“政策可以引發(fā)江門開發(fā)商的思考，他們如果意識比較超前，可以適當進行轉型，開發(fā)旅游地產等?！鄙钲谇昂Ｌ苑客萍加邢薰径麻L王立強表示。

　　影響：限購后銷量或下降

　　限購之后銷量是否會下降？價格有何變化？

　　4月23日是限購后首日，上午10點多，記者來到碧桂園濱江壹號、美的公園天下發(fā)現(xiàn)，那里都有四五組訪客，據(jù)銷售人員介紹，這和平時的情況大致相當。

　　“限購之后的局面和政策的力度關聯(lián)較大?！蓖趿娕e例說，珠海限購政策非常嚴厲，所以目前呈現(xiàn)量價齊跌的局面。中山的限購政策相對“溫和”，樓市受到的影響不大，江門的情況估計與中山大致相似，限購區(qū)域的銷量可能呈現(xiàn)下滑局面，而非限購區(qū)域的銷量有望上漲，或將引來中山、珠海等地的“外地客”前往購房。

　　楊東卉留意到，各地推出限購政策之后，都取得了一定的成效。以廣州為例，新政公布當天，由于部分購房者趕在新政正式實施前簽約，令當日簽約量增至1748宗；新政實施第一天起，簽約量迅速降至562宗，此后簽約量一直停滯在每日200宗左右，出現(xiàn)了明顯下滑。以此為鑒，江門樓市的銷量將在一定時間內下滑。

　　“短期內成交量將明顯回落?！蹦救A重點分析了兩方面的原因：一是新政對買家的購買條件設限。同時，多個區(qū)域嚴重缺貨，新貨補充不足，全市庫存持續(xù)回落。

　　相對于銷量，市民更關注房價，限購之后會跌嗎？記者通過本報微信公眾號發(fā)布了相關問卷調查，截至4月25日晚11點，共吸引了795人參與，其中186人表示“說不清楚”，占比約24%；471人表示“看漲”，占比約59%；另有138人表示“看跌”，占比約17%。

　　湯建軍、楊東卉等業(yè)內人士一致認為，房價主要受到供求關系的影響，目前江門市區(qū)的房源比較少，再加上江門區(qū)位優(yōu)勢的強化、配套設施的逐漸完善，短期房價下降的機會不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　限購后，對于“外地客”比較集中的區(qū)域或會產生較大影響，比如外海樓市。

　　受訪對象大多認為，限購政策出臺的初衷之一是“限外”，據(jù)莫志華、楊東卉觀察，外海樓市由于售價相對較低、購房者購房可入戶以及讀書等因素，吸引了來自廣州、佛山、珠海、中山等地的客人，尤其以古鎮(zhèn)客人為主。

　　“由于現(xiàn)階段外海樓盤庫存有限，所以實際影響并不是特別大?！蹦救A表示。外海一樓盤相關負責人的說法與其大致一致，她表示，準備開售的房源數(shù)量有限，不會像以前那樣快速出貨，而是可以“慢慢賣”，因此，壓力也不是太大。

　　相關新聞

　　市住建局回應住房限購政策細則

　　昨日，市住建局就市民關心的問題進行了回應?，F(xiàn)在就用9個問答來為你解讀新政。

　　問題1

　　如何認定本市戶籍居民家庭？

　　答：家庭成員(包括購房人、購房人配偶及其未成年子女，下同)中只要一人擁有江門市行政區(qū)域范圍內戶籍，即認定為本市戶籍家庭。

　　問題2

　　如何界定新會會城范圍？

　　答：限購區(qū)域中新會會城指新會主城區(qū)(不含十個鎮(zhèn)級區(qū)域)。

　　問題3

　　如何認定擁有住房情況？

　　答：(一)本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動產登記部門出具的家庭成員在限購區(qū)域和戶籍所在地(以戶口所在縣區(qū)級為查詢范圍)的住房產權登記信息查詢結果為認定標準(農村集體土地上的自建房不計入住房套數(shù)，下同)，其中，戶口不在本市的家庭成員無需查詢戶籍所在地的住房產權登記信息。

　　(二)非本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動產登記部門出具的家庭成員在限購區(qū)域的住房產權登記信息查詢結果為認定標準。

　　問題4

　　如何認定購房之日？

　　答：購房之日以交付房款(含定金、首付款或部分房款，下同)的銀行入賬憑證(家庭成員以內都給予認可，下同)時間為認定標準。

　　問題5

　　限購政策中講到，“非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房”。如何界定“半年”？

　　答：“半年”是指182天。

　　問題6

　　如何認定個人所得稅證明或社會保險證明繳納時長？

　　答：以購房人在購房之日(含)前連續(xù)在本市繳納個人所得稅證明或社會保險證明的時長為認定標準。

　　問題7

　　執(zhí)行時點是怎樣的？

　　答：(一)2017年4月23日零時起執(zhí)行；(二)執(zhí)行時間點之前已完成購房合同網簽的，按原政策執(zhí)行。執(zhí)行時間點之前未完成購房合同網簽，但已簽訂商品房認購書(房地產開發(fā)公司或者具備代理銷售資格的房地產經紀機構與購房人簽訂才有效，下同)，且能提供交付房款的銀行入賬憑證(日期在執(zhí)行時間點之前)的，仍按原政策執(zhí)行。

　　問題8

　　商品房買賣合同備案有何要求？

　　答：購房人購買限購區(qū)域新建商品住房，簽訂的商品房買賣合同(包括商品房預售合同和商品房現(xiàn)售合同)都必須按照規(guī)定報送項目所在地的住建部門辦理備案手續(xù)。

　　問題9

　　如何核驗購房人購房資格？

　　答：在辦理商品房買賣合同備案手續(xù)時，由住建部門根據(jù)不動產登記部門出具的家庭成員在本市的住房產權登記信息查詢結果，對購房資格進行核驗；對符合購房資格的，在合同加具驗核意見，對不具備購房資格的，不予備案。

　　市住建局還表示，他們會把詳細指引及資料要求派發(fā)給房地產協(xié)會、各房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構要切實履行告知義務和責任，市民也可以通過關注該局網站、微信公眾號了解更多內容。

　　文/圖 江門日報記者 周春鋒