劍指房?jī)r(jià)上漲？

　　新政消息傳出后，最擔(dān)憂(yōu)的除了移民中介之外，還有中國(guó)移民。在目前已被批準(zhǔn)的“500萬(wàn)澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請(qǐng)人來(lái)自中國(guó)

　　“中國(guó)客戶(hù)特別喜歡澳大利亞。我接受的移民客戶(hù)中，九成是中國(guó)人?！崩钏N薇告訴記者，“移民新政放出消息后，過(guò)來(lái)咨詢(xún)并要求趕緊遞交申請(qǐng)，在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房投資的也都是中國(guó)人?！?/p>

　　其實(shí)，在澳大利亞政府宣布即將暫停之前的移民政策之時(shí)，外界對(duì)于“叫?！痹虻牟聹y(cè)也從未停止過(guò)。最為主流的答案有兩個(gè)：房?jī)r(jià)過(guò)高和過(guò)多的中國(guó)移民。

　　當(dāng)然，這兩點(diǎn)也有跡可循。

　　“悉尼房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得太快了，悉尼人也不止一次對(duì)政府抱怨他們的高房?jī)r(jià)了?！本幼≡谙つ岬闹袊?guó)留學(xué)生章微微告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，她來(lái)悉尼讀書(shū)的三年，也是見(jiàn)證當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飆升的三年。

　　如今，悉尼已經(jīng)成為討論澳大利亞高房?jī)r(jià)必須提到的標(biāo)志性城市。

　　房地產(chǎn)集團(tuán)PRDnationwide也在近日稱(chēng)，悉尼房?jī)r(jià)距離峰值已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　PRDnationwide在研究中使用模擬時(shí)鐘來(lái)顯示房產(chǎn)周期，揭示了悉尼大都市范圍內(nèi)(距離CBD 15到20公里)的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近增長(zhǎng)周期的峰值了。

　　集團(tuán)的研究顯示，悉尼大都市房?jī)r(jià)中位值從2013年上半年的85萬(wàn)澳元(約人民幣408萬(wàn)元)增至2014年同期的98.9萬(wàn)澳元，目前已經(jīng)達(dá)到113.3萬(wàn)澳元了。

　　這份報(bào)告還顯示，在悉尼外環(huán)和新州其他次發(fā)達(dá)區(qū)域中心的地區(qū)，房?jī)r(jià)中位值從去年同期的25萬(wàn)澳元增至目前的33.2萬(wàn)澳元。

　　PRDnationwide全國(guó)研究主管馬爾迪亞斯摩(Diaswati Mardiasmo)表示，雖然悉尼房?jī)r(jià)的增勢(shì)可能很快就迎來(lái)急剎車(chē)，但買(mǎi)家須注意，這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)。

　　“雖然房?jī)r(jià)很快就會(huì)達(dá)到峰值，但這并不能確保房?jī)r(jià)會(huì)降至以前的水平。這份研究的數(shù)據(jù)關(guān)于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)周期，而不是關(guān)于房?jī)r(jià)本身?！瘪R爾迪亞斯摩指出，悉尼房?jī)r(jià)在過(guò)去一年內(nèi)迅猛增長(zhǎng)，使得不少買(mǎi)家感到沮喪。

　　與此同時(shí)，澳大利亞的租房市場(chǎng)也同樣瘋狂。今年第一季度，悉尼獨(dú)立房的租金中位數(shù)已上漲至530澳元(約人民幣2548元)/周。CoreLogic RP Data 的研究分析員庫(kù)舍(Cameron Kusher)認(rèn)為，這種租金增幅水平在首府城市中相對(duì)較高。

　　在獨(dú)立屋方面，墨爾本租金價(jià)格上漲了1.3%，升至390澳元/周，堪培拉上漲了1.1%至480澳澳元/周，悉尼租金上漲了1.0%至530澳元/周。

　　租金和房?jī)r(jià)共同上漲必然會(huì)給市民們帶來(lái)嚴(yán)重的生活壓力。而在一些人眼中，造成這樣后果的便是海外移民——尤其是中國(guó)移民。

　　“當(dāng)?shù)赝瑢W(xué)時(shí)常跟我開(kāi)玩笑說(shuō)，你們中國(guó)人真的很能買(mǎi)房，悉尼的房產(chǎn)要被中國(guó)人承包了?！闭挛⑽⒏嬖V記者，雖然這只是偶然間的玩笑話(huà)，但是不難看出，在悉尼乃至澳大利亞人的眼里，中國(guó)人在當(dāng)?shù)亍胺浅６唷?，而且都在“拼命買(mǎi)房”。

　　不可否認(rèn)，作為“世界上最適合人類(lèi)居住的國(guó)家”之一，澳大利亞憑借著優(yōu)越的自然環(huán)境、人文環(huán)境、社會(huì)福利和教育資源，向來(lái)是備受中國(guó)投資者青睞的投資移民熱點(diǎn)國(guó)家之一。澳大利亞移民局公布的數(shù)據(jù)也顯示，在目前已被批準(zhǔn)的“500萬(wàn)澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請(qǐng)人來(lái)自中國(guó)——中國(guó)已成為澳大利亞最大的投資移民來(lái)源國(guó)。

　　所以，在外界看來(lái)，新政不免有點(diǎn)“劍指中國(guó)移民”的意味。

　　“很多人直觀地認(rèn)為，這是為了控制‘炒房’的中國(guó)移民進(jìn)入澳大利亞，新政的條款也不難看出，對(duì)外國(guó)人購(gòu)房方面有很多限制。”Lily告訴記者。

　　不過(guò)，對(duì)于澳大利亞房?jī)r(jià)是中國(guó)投資者推動(dòng)的觀點(diǎn)不少專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)并不認(rèn)同。里昂證券發(fā)布相關(guān)研究報(bào)告稱(chēng)，在合意的目的國(guó)購(gòu)置居所是很多資金流入悉尼和墨爾本房市的主要原因。至于炒房倒賣(mài)，倒是不多見(jiàn)。

　　“我們仔細(xì)觀察不難看出，澳大利亞的價(jià)格上漲是個(gè)多年來(lái)的大趨勢(shì)，且在悉尼、墨爾本等城市漲幅最大。而在多年前開(kāi)始，澳大利亞媒體已經(jīng)在說(shuō)年輕人買(mǎi)不起房屋住的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題不是中國(guó)移民多了才有的，而是早就存在了。”有專(zhuān)業(yè)人士直言。

　　在里昂證券看來(lái)，澳大利亞的房?jī)r(jià)要從需求來(lái)討論，澳大利亞當(dāng)然沒(méi)有“丈母娘剛需”，不過(guò)卻在家庭結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了變革。2005年，澳大利亞物業(yè)理事會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士撰寫(xiě)的報(bào)告指出，現(xiàn)在的澳大利亞家庭平均人數(shù)是2.5人，出現(xiàn)了小家庭化，大屋不再是理想之家，以家庭為單位，對(duì)方便工作的內(nèi)城區(qū)房屋的需求也激增。另一方面，二戰(zhàn)結(jié)束后“嬰兒潮”的這代人也陸續(xù)退休，而這些退休者中更多人想小家庭化，在城市居住。再加上澳大利亞比較積極的移民政策，對(duì)房屋的需求自然更大。

　　“最簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理顯示，在供應(yīng)有限的情況下，需求大規(guī)模上升，房?jī)r(jià)上漲是一種必然。”李薔薇認(rèn)為，“說(shuō)新政完全針對(duì)中國(guó)的觀點(diǎn)是片面的。如果澳大利亞政府真是做如此打算，那么澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題永遠(yuǎn)無(wú)法有效解決?！?/p>

　　美國(guó)緊隨其后

　　不僅僅是澳大利亞，加拿大、英國(guó)這幾個(gè)主要的移民大國(guó)，都開(kāi)始逐漸緊縮移民政策，移民投資的金額水漲船高，審核力度日趨嚴(yán)格

　　近兩年內(nèi)，投資移民地新政不斷：加拿大一刀切了、匈牙利漲價(jià)了、英國(guó)豪宅稅等政策不斷發(fā)聲、中國(guó)香港資本投資者計(jì)劃喊停了，如今澳大利亞也要提高投資風(fēng)險(xiǎn)難度。那么，作為投資移民界的老大哥美國(guó)是不是也將步其后塵？

　　事實(shí)證明，美國(guó)也不遠(yuǎn)了。

　　當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月13日下午，美國(guó)國(guó)務(wù)院簽證辦公室主任 Charles Oppenheim 宣布，美國(guó)投資移民(EB-5)中國(guó)內(nèi)地出生的投資者排期將從2015年5月1日正式開(kāi)始，簽證排期優(yōu)先日期為2013年5月1日。換言之，從2015年5月1日開(kāi)始，移民申請(qǐng)(I-526)已獲批的中國(guó)大陸投資移民申請(qǐng)人將無(wú)法提交第二部程序(NVC國(guó)家簽證中心)，除非其 I-526 的遞交日期早于2013年5月1日。

　　消息一出，瞬間炸開(kāi)了鍋。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，排期的到來(lái)完全在意料之中。美國(guó)國(guó)務(wù)院簽證辦公室從2013年10月開(kāi)始就已公布 EB-5 美國(guó)投資移民類(lèi)別簽證使用量上升，并在2013和2014年度分別作出了排期預(yù)警，甚至在2014年8月公布當(dāng)財(cái)年中國(guó)內(nèi)地EB-5 移民簽證配額用盡。

　　與此同時(shí)，外聯(lián)出國(guó)的管理人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，今年法案到期后極有可能面臨變更。美國(guó)投資移民門(mén)檻將會(huì)根據(jù)CPI增長(zhǎng)至80萬(wàn)美元至100萬(wàn)美元，也可能適當(dāng)提高投資人的申請(qǐng)資格。

　　不可否認(rèn)，無(wú)論是是澳大利亞500萬(wàn)投資移民政策，還是美國(guó)的EB-5，都為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)。

　　美國(guó)移民律師協(xié)會(huì)EB-5委員會(huì)主席羅納德•卡拉斯科曾對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，中國(guó)投資人對(duì)美國(guó)EB-5投資移民項(xiàng)目非常熱情，“雙方的交流和互動(dòng)能為中國(guó)投資人和美國(guó)企業(yè)帶來(lái)雙贏?！?/p>

　　一位澳大利亞房地產(chǎn)商對(duì)記者直言，大規(guī)模的海外投資者幫助他們“提高業(yè)績(jī)”，“500萬(wàn)澳元投資移民政策給近些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力，作為商人，我們非常喜歡海外買(mǎi)家?！?/p>

　　在韓長(zhǎng)吉看來(lái)，當(dāng)前歐美不少地區(qū)也調(diào)整了移民政策，由原來(lái)通過(guò)降低門(mén)檻、發(fā)放移民資格來(lái)吸引投資，到現(xiàn)在有所收緊，直接反映出歐美等地經(jīng)濟(jì)有所起色。

　　“在經(jīng)濟(jì)壓力不再如此大的情況下，收緊移民政策、控制移民數(shù)量是一個(gè)國(guó)家正常的政策調(diào)整?！表n長(zhǎng)吉認(rèn)為。

　　“這其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)利益背后的現(xiàn)實(shí)，可以說(shuō)是有那么一點(diǎn)‘忘恩負(fù)義’?！盠ily對(duì)記者直言，“直白地說(shuō)，就是國(guó)家無(wú)需過(guò)多的外來(lái)投資提振經(jīng)濟(jì)，所以我們開(kāi)始改變政策，控制投資、提高門(mén)檻。我打個(gè)比方，當(dāng)你貧窮的時(shí)候，任何人的救助你都覺(jué)得是適合的，但是你開(kāi)始富裕了，有些東西你就會(huì)看不上了，需求也會(huì)更加高級(jí)一些?！?/p>