近十多年來，加拿大房地產(chǎn)持續(xù)繁榮火爆，而火熱的樓市背后是長期的低利率以及以中國人為主的海外炒房客的支撐。

　　每年年末，加拿大媒體都會(huì)評(píng)選出年度“新聞人物”。而2016年的年度“新聞人物”，竟然是“海外買家”。

　　這是自2003年該項(xiàng)調(diào)查被推出后，十多年來首次出現(xiàn)“非真實(shí)個(gè)人”的“新聞人物”。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？這主要還是由于“海外買家”在多倫多和溫哥華炒高了房價(jià)，造成全球數(shù)一數(shù)二的泡沫，并且逼迫政府不得不連出重拳打擊樓市，因而才得以登頂。

　　英國脫歐“血洗”加拿大金融市場(chǎng)

　　作為最典型的資源輸出型國家，加拿大2016年因英國脫歐、中國經(jīng)濟(jì)放緩和特朗普當(dāng)選為美國總統(tǒng)，損失了經(jīng)濟(jì)增長的重要部分，尤其當(dāng)英國脫歐“血洗”金融市場(chǎng)時(shí)，加拿大也未能幸免于難。

　　英國脫歐當(dāng)天，加元陷入18個(gè)月來的最大跌幅，早盤交易下跌超過1%至1加元兌76.8美分，石油價(jià)格下跌了約3%，在一片慌亂中，投資者放棄高風(fēng)險(xiǎn)投資，紛紛“飛向”美國債券和美元等“安全港口”。

　　其實(shí)，這倒不是因?yàn)榧幽么髧?yán)重依賴與英國的貿(mào)易(加拿大與英國的貿(mào)易只占大約3%)，而是由于英國脫歐的不確定性，導(dǎo)致市場(chǎng)失去理智而瘋狂下跌所致。當(dāng)時(shí)許多加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)憂，2016年余下的時(shí)間，加拿大疲軟的經(jīng)濟(jì)狀況將更加顯著。而在英國脫歐之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)2016年下半年，加拿大經(jīng)濟(jì)將以2.7%的速度增長。

　　然而，據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，英國脫歐之后，2016年10月份加拿大經(jīng)濟(jì)削弱了約0.3%，在20個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中就有13個(gè)下降，礦業(yè)、石油和天然氣下降1.2%，幾乎所有工業(yè)生產(chǎn)均有所萎縮。

　　“年度新聞人物”催熱加拿大房地產(chǎn)

　　加拿大是一個(gè)資源大國，但由于中國經(jīng)濟(jì)放緩加之美聯(lián)儲(chǔ)加息，使得2016年該國制造業(yè)下滑。其中包括制造業(yè)和基建減少了2%，只有服務(wù)業(yè)增長了0.1%，且全部集中在零售、批發(fā)貿(mào)易和租賃，特別是房地產(chǎn)。但是不斷被吹大的房地產(chǎn)泡沫，則屢次受到國際經(jīng)合組織和IMF等國際金融權(quán)威機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重警告。

　　近十多年來，在低利率的環(huán)境下，加拿大房地產(chǎn)持續(xù)繁榮火爆，特別是溫哥華和多倫多兩大城市，催生出一大批靠買賣房子賺錢的經(jīng)紀(jì)人。據(jù)多倫多地產(chǎn)局的一份數(shù)據(jù)，僅大多倫多地區(qū)就有39000名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，而國外買家紛紛登場(chǎng)，其中中國炒房客占絕大多數(shù)，使得該地區(qū)平均房價(jià)竟然超過美國房價(jià)的兩倍。很顯然，火熱的樓市背后是長期的低利率以及以中國人為主的海外炒房客的支撐。

　　不過，加拿大政府吸取了上世紀(jì)80年代的教訓(xùn)，為防止系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，去年針對(duì)樓市泡沫最大的溫哥華，從8月份開始，向海外買家征收15%的土地轉(zhuǎn)讓稅。結(jié)果可想而知，僅僅兩個(gè)月溫哥華的樓市就迅速降溫。

　　然而，即使銷量下降，房價(jià)卻依然如故。于是，聯(lián)邦政府從10月17日起，對(duì)購買了保險(xiǎn)的房貸進(jìn)行“壓力測(cè)試”。比如，年收入10萬元的家庭只有4萬元首付，可以購買66.5萬元的房子，新規(guī)定之下就只能購買50.5萬元的房子，購置能力下降了24%。為此，市場(chǎng)預(yù)計(jì)2017年該地房價(jià)可能下跌8.7%。

　　特朗普當(dāng)選總統(tǒng)迫使加拿大央行加息

　　但是，資本不會(huì)就此罷休，他們把目標(biāo)鎖定多倫多的樓市。不料特朗普當(dāng)選為美國總統(tǒng)，以及美聯(lián)儲(chǔ)2017年最多加息3次的預(yù)期，令加拿大央行升息的壓力陡增。

　　在特朗普當(dāng)選前，加拿大五年期國債收益率是0.7，一周之后立刻飆升到0.96，上升26個(gè)基點(diǎn)。因此，銀行必然會(huì)調(diào)整固定貸款利率，把虧損轉(zhuǎn)嫁到借貸者身上。加拿大皇家銀行、TD銀行等不及了，尤其是TD銀行過去一個(gè)半月里，連續(xù)四次調(diào)高房貸固定利率，使得樓市下降已成定局。

　　同時(shí)，為了遏制“新聞人物”的炒房行為，溫哥華政府率先向海外買家額外征稅、收緊房貸政策、調(diào)高按揭利率、甚至開征空置稅等措施，接二連三有效地砸向樓市，目的就是防止發(fā)生系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。否則的話，加拿大的整體經(jīng)濟(jì)將由于資源不行、股市不振、實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱而下滑，如果再不把房價(jià)泡沫捅破的話，結(jié)果將會(huì)滑向惡性循環(huán)，負(fù)債越來越高，制造業(yè)成本更高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)更不行……（陳思進(jìn)，資深金融風(fēng)險(xiǎn)管理顧問）